מחירי הדירות בישראל עלו בחודשים ינואר – פברואר 2022 ב – 1.8% בהשוואה לחודשים דצמבר 2021 – ינואר 2022, ובכך הושלמה עליה שנתית של 15.2% במחירי הדיור. כמו ברוב ערי המדינה, גם בפתח תקוה ובראש העין מחירי הדיור בעליה מתמדת, וזאת על רקע הביקושים ההולכים וגוברים בערים הללו לצד מחסור חמור בהיצע הדירות בהן.
על רקע הנתונים הלא אופטימיים האלו שלא מותירים מקום לתקווה, שוחחנו עם מי שחי את שוק הדירות מזה כ–25 שנה: ערן נסים – מנכ"ל ובעלים של רשת שחף נכסים, ויו"ר מחוז לשכת מתווכי הנדל"ן פתח תקוה, ראש העין והשומרון.
בלשכה, שהוקמה בשנת 2018, חברים כ-200 מתווכים. "מטרת הקמת הלשכה הייתה ליצור ארגון גג למתווכים", מסביר נסים, בן ה–46, שנכנס לתחום מיד לאחר שירותו הצבאי. "המטרה הייתה שהלשכה תהווה בית שייחד אותנו, שלא נהיה מפולגים, שנפעל לשיפור מתמיד של המתווכים ויצירת כוח, ואכן היום אנחנו אחת הלשכות הגדולות בישראל. המטרה היא לקחת את המקצוע הזה למקום הרבה יותר טוב. חשוב שהציבור ידע שאם הוא בא לרכוש נכס, אז מתווך שהוא חבר לשכה חתום על אמנה ואתיקה ותחת פיקוח – וכל זאת כדי להעלות את רמת המתווכים והתחום בישראל. יצרנו לעצמנו מצב שיש לנו חלוקת מידע משותפת, יש כנסים שאנחנו מקיימים, ושיתופי פעולה בין מתווכים לטובת הלקוח. זהו גוף שגורם לנו להיות בתחרות בריאה ולמנוע דריסות אחד של השני כיוון שמדובר במקצוע קשה ותחרותי".
לדברי נסים, בניגוד לסטיגמות שהיו בעבר לגבי המתווכים, בשנים האחרונות, בין היתר בזכות הלשכה שהוקמה, המוניטין של התחום השתפר. "השם מתווך קיבל יותר כוח. כיום כבר לא בושה להיות מתווך, כפי שבעבר קראו לזה יועץ נדל"ן כי בזמנו התביישו במקצוע כי הייתה סטיגמה שמדובר בבן אדם שבא ועושה כסף והולך תוך דקה. בעבר אמרו על מתווך: 'מה הוא עושה בשביל זה? ומה הוא לומד בשביל זה?' אז כיום יש לנו הכשרות, קורסים, העשרה וימי עיון. היום הציבור מקבל ערך הרבה יותר גבוה ממתווך מכל הבחינות. המתווך נותן שירות מלא שכולל הערכת שווי שוק שמתאימה לנכס והמלצות איך לשווק אותו בצורה טובה יותר. אנחנו נותנים כעת מעטפת מלאה ומלווים את הלקוח כמו ילד".
ערן ניסים, מנכ"ל שחף נכסים ויו"ר לשכת המתווכים פתח תקוה ראש העין צילום פרטי
אז אומנם תדמית המתווכים השתפרה, אך הם נאלצים להתמודד עם שוק נדל"ן מורכב ורותח, שלא היה כדוגמתו בישראל: ביקושים אדירים והיצע נמוך. אז למה השוק שלנו רותח?
"זה קרה בכמה היבטים", הוא מסביר. "קודם כל בתקופת הקורונה אנשים ישבו בבית, לא עשו עסקאות נדל"ן. ברגע שהקורונה דעכה, נוצר מצב של צוואר בקבוק, היה גל של ביקושים במחיר יחסית נמוך. אבל מאחר והיה חור של בנייה במהלך המגיפה, כיום אנחנו בחוסר של כ–80 אלף דירות בשוק הנדל"ן בישראל. יהיה מאוד קשה להדביק את הפער הזה. המחירים קפצו כי אין דירות. היום לכל דירה אין מחיר. זורקים מחיר ואנשים משלמים והבנקים נותנים משכנתאות אז השמיים הם הגבול. קומה רביעית בלי מעלית שפעם אנשים לא נגעו בזה, היום קונים. או בשכונות בפתח תקווה שיש בהן פינוי – בינוי למשל בעמישב או יוספטל, שבעבר לא היו בהן ביקושים, אני מקבל כל יום פניות שרוצים להשקיע בפתח תקוה ומחפשים דירות זולות – ואין כאלו".
מהם אזורי הביקוש הבולטים באזור?
"בפתח תקווה אנשים מעדיפים את מרכז העיר, רמת ורבר, כפר גנים הישנה, המרכז השקט, לב העיר או לב המושבה, וכמובן את אם המושבות החדשה ואם המושבות הוותיקה. אנשים היו מאוד שמחים לקבל דירות שם וקשה מאוד למצוא. בראש העין מדובר בשכונות כמו נווה אפק והשכונה החדשה פסגות אפק. אם לא מזמן דירת ארבעה חדרים נמכרה ב–2.2 מיליון שקלים, אז היום זה כבר 2.4 מיליון, וגם במחיר הזה אין דירות. יש חוסר עצום בדירות. אנחנו מדברים על מאות דירות שחסרות בכל אחת מהערים – פתח תקוה וראש העין. בגלל המחסור בדירות, אם פעם אפשר היה להתמקח על המחיר אז היום הלקוח רוצה את המחיר שהוצע לו, אחרת 'שלום ולהתראות' – כי יש עוד חמישה קונים פוטנציאליים אחרים שישלמו אף יותר".
רוצים להישאר מעודכנים?
מה מאפיין את שוק הדיור בפתח תקוה ובראש העין?
"בראש העין האזור החדש הוא מאוד יפה, יש שם הרבה ירוק, הוא נגיש לכביש 6, יש אוכלוסייה שהגיעה ממקומות שונים בארץ, חבר'ה צעירים. איכות חיים גבוהה מאוד ואפשר להגיד שזה בגוש דן בעצם. בפתח תקוה – יש לציין כי הקידום של העיר מבחינה עסקית והרכבת הקלה שתתחיל לפעול בקרוב, כל סוגי הרשתות שיש בעיר, חברות היי טק גדולות מאוד שיש בעיר מאוד הגדילו את הביקוש בעיר. חוץ מזה שפתח תקווה כבר מזמן לא 'עיר שינה'. כיום כבר לא צריך לצאת לתל אביב. יש הגירה מטורפת מאזור רמת גן ותל אביב, וגם מערי השרון, לפתח תקוה. אם המושבות למשל היא אבן שואבת, לצד נווה גן וכפר גנים ג'. העיר היום היא מעצמה שיש בה הכל".
פתח תקוה במקום החמישי מבין עשר הערים המובילות בתמ"א 38 לשנת 2021, אז איך משפיעה ההתחדשות העירונית על שוק הדירות?
"ראשית, הייתה עכשיו הארכה לעוד שנה וזה מצוין. קונים את הדירות האלו ויש ביקוש לזה כי המחיר יותר שפוי מהמחירים של הדירות החדשות. אולם ההתחדשות העירונית לא משפיעה על מחירי הדיור כי אין מספיק. זה לא יעצור את עליית המחירים".
מה העיריות יכולות לעשות כדי להשפיע על מחירי הדיור בעיר שלהן?
"הבירוקרטיה בשתי הערים , פתח תקווה וראש העין, יכולה להיות הרבה יותר מהירה. אבל אני לא בטוח שהערים הללו רוצות באמת שעליית המחירים תיעצר כי בעצם זה מביא את העיר למשוך אליה רמת אוכלוסייה מאוד מסוימת, שכל עיר רוצה אותה. זה אולי נשמע לא טוב, כי מצד אחד כל ראש עיר רוצה לעזור לאוכלוסייה ולהיות המושיע אבל מצד שני אתה לא רוצה שהעיר שלך תהיה רק 'עיר שינה' או 'עיר מעבר', אלא עיר שיש בה איכות חיים ואנשים ברמה גבוהה. אני חושב שמה שעומד לעיני ראשי ערים זה הרצון להביא אל הערים אוכלוסיות טובות ויחד עם זה לנסות לשמור על מחיר שפוי".
מה מצב שוק השכירות בפתח תקוה ובראש העין?
"שוק השכירות עמד עד עכשיו על מחירים סבירים. מי שהיה בחוזה ישן נשאר עם אותו מחיר. אבל היום מי שיחדש את החוזה שלו ישלם על אותה דירה 500 עד 1,000 שקלים יותר ובדירות יוקרה זה יכול להגיע לפערים גדולים יותר. במהלך תקופת הקורונה אף בעל נכס לא העלה דמי שכירות ואף יש בעלי דירות שהורידו שכר דירה. עכשיו בהחלט אני צופה עליה במחירי השכירות".
מה אתה צופה שיקרה בשוק בפתח תקוה ובראש העין בשנים הקרובות?
"אני יכול לקוות שתהיה עוד בניה, שימשיכו עם ההתחדשות העירונית ושהפינוי בינוי ירוץ יותר מהר. אני אף פעם לא יודע מה יהיה מחר. גם האנשים שהכי יודעים לצפות ולחזות דברים – טעו בסופו של דבר בכל הנוגע למחירי הדיור. אף אחד לא ידע מה יקרה אחרי הקורונה, החל מהממשלה ועד לאנליסטים שונים".
ולסיום, מה לגבי אזור השומרון שגם בגזרתך? אורנית, שערי תקוה, ויישובים נוספים?
"הביקושים בשומרון מאוד עלו לאחרונה. יש ביקוש של תושבים מאזור פתח תקוה וראש העין, מה שלא היה פעם. המצב הביטחוני לא משפיע על המעבר לשומרון הכסף מדבר יותר. אנשים גם מחפשים יותר בתים פרטיים, כי הקורונה והצפיפות טרפו את הקלפים".
הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
.
