גרינברג'ס שמאות מקרקעין: עולם השמאות פונה לבניה ירוקה
מגמת הבניה הירוקה תופסת תאוצה של ממש בשנים האחרונות בכל רחבי העולם וגם בישראל. מהן המשמעותיות מבחינת שווי הדירות, כיצד טכנולוגיות מתקדמות וירוקות מעלות את ערך הכנס, וכיצד השמאים נערכים לכך? שוחחנו עם אוהד גרינברג, ממשרד גרינברג'ס שמאות בנושא
הפחתת ההשפעה האנושית על הסביבה נמצאת בחוד החנית במדינות רבות בשנים האחרונות, וגם בעולם הנדל"ן ישנה מהפיכה של ממש.
תעשיית הנדל"ן מאמצת בהדרגה מגמות אקולוגיות סביבתיות, ומטמיעה יותר ויותר מבנים ירוקים ברחבי הארץ, המוגדרים כעושים שימוש באנרגיות מתחדשות ובחומרי בניין יעילים בפעולתם, בבנייתם, ובעיצובם, ליצירת השפעות חיוביות על בריאות האדם והסביבה. החל משימוש בחומרים חסכוניים באנרגיה במהלך הבניה כגון: בטון המכיל מסה תרמית גבוהה, דרך פחי אשפה למיחזור, ועד לפאנלים סולריים בבניין, שיטות הבניה הירוקה חדרו גם לישראל.
בחודש יוני האחרון, על פי הפרסומים, ניתן בפעם הראשונה בבאר שבע לפרויקט מגורים בעיר, אישור על עמידה בתקן ירוק של מכון התקנים הישראלי. התקן דורש לחיסכון של כ- 30% בצריכת האנרגיה, חיסכון צריכת המים בעד כ- 75% מהמים השפירים, מיחזור פסולת בזמן הבניה ולאורך חיי המבנה, ואיכות פנים הבניין בשימוש חומרים בעלי תו ירוק וסביבת עבודה איכותית.
שמאי המקרקעין אוהד גרינברג, ממשרד גרינברג'ס שמאות, אומר: "בישראל קיים התקן הישראלי לבניה ירוקה 5281 של מכון התקנים הישראלי שכיום הינו תקן וולנטרי בלבד. למרות זאת, כל רשות מקומית יכולה להחליט בנפרד על הקריטריונים שלה לבניה ירוקה כעמידה בתנאי סף לקבלת היתר בניה, ועל פי קריטריונים אלו, לאשר את המבנים בעיר".
"לדוגמא, "בכפר סבא יצרו 'אוגדן סביבתי לבניה ירוקה במרחב העירוני' כבר משנת 2009, המפרט את דרישות הבניה הירוקה על פי סעיפים מוגדרים. האוגדן סביבתי (התיק הירוק) כולל הנחיות סביבתיות לבניה שמטרתן לשדרג את המבנים בתהליך הבניה על מנת לחסוך אנרגיה ומים בתפעולם השוטף, ובהתאם למדיניות העירייה להפחתת גזי החממה. נבנו שתי שכונות חדשות בעיר על פי האוגדן, וכל הבניה החדשה בכפר סבא, מיושמת על פי האוגדן".
מה האוגדן כולל?
"באוגדן יש תנאים לבניה המתייחסים לקרקע, מיצוב ומיקום המבנה, מעטפת המבנה, אוורור, תאורה, אנרגיה, מים, חדשנות וניהול אתר הבנייה".
ומה מלבד כפר סבא?
"אין ספק, שמדינת ישראל פונה לתחום ומטמיעה יותר ויותר תקנים ודרישות לבניה ירוקה, בעיקר ברמה המקומית. בשנת 2002 הוקם 'פורום ה- 15' אשר מאגד 15 ערים גדולות בישראל וחלק ממטרותיו הוא קידום מיזמים משותפים בנושאים שונים, ביניהם סביבה ותשתיות מתקדמות וכן קידום בניה ירוקה וחסכון באנרגיה וחשמל בשטחן המוניציפלי".
מה המשמעות של מהפיכת הבניה הירוקה בעולם השמאות?
"המשמעות מבחינה שמאית, היא לשים לב ולהבין את המשמעויות להבדלים בין בניינים שנבנו בבניה הירוקה ובין בניינים סטנדרטיים. חשוב להתחיל לבחון ולבדוק האם השוק מתמחר נכסים שנבנו בגישה זו בערך גבוה יותר מאשר אלו שנבנו בבניה סטנדרטית".
"יש יתרונות רבים לבניה ירוקה שאמורים להשפיע על מחיר הנכס. זה מתחיל בתכנון נכון של המבנה ביחס לסביבה ולמיקום שלו במרחב, ממשיך דרך בניה באמצעות חומרי בניה לא מזהמים ושאינם מזיקים מבחינה בריאותית, מערכות מתקדמות לפינוי אשפה בבניין כגון: מערכות פנאומטיות להפרדת אשפה, תכנון מיקום החלונות בבית לניצול מיטבי של האור הטבעי, נוחות תרמית, אוורור וזרימת אוויר, וכלה בשימוש בפאנלים סולאריים ומערכות מתקדמות – כל אלו תורמים לחסכון משמעותי בכסף עבור הדיירים וכן בחיסכון שנתי בתפעול הדירה והמבנה, לצד ההיבט הבריאותי של חיים בסביבה בריאה יותר".
האם יש כיום בישראל תמחור שונה בין נכסים שנבנו בבניה ירוקה ובין כאלו שלא?
"בישראל עדיין אין הבדל משמעותי בעסקאות בצורה מובהקת, אך בהחלט ישנה מגמה שהולכת לכיוון, בעיקר אצל אוכלוסיות עמידות, אשר מתעדפות נכסים בשכונות ופרויקטים שנבנו על פי עקרונות הבניה הירוקה, ולראייה אנו רואים, כי מחירי הדירות בשכונה ירוקה בכפר סבא גבוהים יותר והביקוש להן גבוה יותר, בין היתר בזכות התכנון הסביבתי ואיכות הבניה".
"קיים צורך ביצור מודעות לנושא. כשאנשים מגיעים לראות נכס, חשוב שישימו לב לעניין הבניה הירוקה והערכים המוספים שלה. יש כיום בישראל מספר חברות בניה אשר פועלות על פי עקרונות אלו וכן חברת בניה גדולה אשר מובילה את תחום הבניה הירוקה ובונה רק במודל זה תוך הבנה כי עולם הנדל"ן הולך לשם".
"במקומות אחרים בעולם, מגמת הבניה הירוקה מוטמעת בהיקפים גדולים וזה בעיקר כיוון שזה מגיע מהממשלה והגורמים המדיניים המתגייסים ונותנים התייחסות לכך, ואנשים לוקחים את הדברים הללו בחשבון ויודעים לתת ביטוי ליתרונות הללו".
עמית גרינברג – מייסד ובעלים – גרינברג'ס שמאים. צילום: רונן רוטפרב
כיצד הבניה הירוקה תורמת בהיבט הקהילתי?
"היא תורמת כיוון שההתייחסות היא לא רק לבניין ספציפי אלא למרחב הקהילתי כולו שבה לידי ביטוי באמצעותה, בדגש על שבילי אופניים, מסלולים רגליים לכל אורך השכונה ללא כבישים, מוסדות ציבור ובתי ספר שנבנים לפי התקן הזה, והשימוש ביתרונות הללו מחזק את הקהילה בשכונה ואת ההיבטים הבריאותיים, את אורח המיטבי ורמת הנוחות החיים בשכונות אלו".
כיצד משרד גרינברג'ס שמאות פועל בתחום?
"אנו מספקים ייעוץ והכוונה בנושא פיתוח בר-קיימא והתחדשות עירונית בדגש על נושאי הקיימות ובניה ירוקה, תקן 5281 הישראלי, בוחנים השפעות סביבתיות, פיתוח בר קיימא ובניה ירוקה, תחום חדש יחסית במשרד אשר צובר תאוצה, ובו נבדקת השפעת ההיבטים סביבתיים ופיתוח בר קיימא על שווי הנכסים".
כיצד אתם פועלים בתחום הקיימות והבניה הירוקה?
"ראשית, אני עצמי מתמקצע בתחום ולקראת סיומו של התואר השני בקיימות עירונית. גייסנו למשרד עובדת בעלת תעודת הסמכה ללווי בניה ירוקה המספקת שירותים בתחום, ואנו מקפידים ללמוד ולחקור את הנושא ולהתעדכן בכל שיטות הבניה המתקדמות והירוקות והמערכות התומכות בכך, כדי שנוכל להעריך במדויק את שוויין. כשמעריכים נכס בהיבט הירוק, יש להתייחס גם לסביבה שלו, להיכן הבית ממוקם ביחס לסביבה, לדרך בה ממזגים או מחממים את הבית, לזרימות האוויר, מיקום השמש וחומרי הבניה הירוקים בהם נעשה שימוש בבניה".
מדוע בחרתם להיכנס לתחום הזה?
"בישראל כאמור, תחום שמאות המקרקעין לבניה ירוקה עדיין בחיתוליו וזה אספקט נדרש בכל העולם כיום. מעבר לכך, האג'נדה שלנו ירוקה, ואנו פועלים למען הסביבה בהיבטים נוספים ותומכים במעבר לירוק ולהגנה על הסביבה. הבעיה כיום היא, שאנשים חוששים להחליף את הבטון ולעבור לחומרי בניה מתקדמים וירוקים יותר, ואנו מקווים שהתפישה הזו תשתנה עם הזמן".
משרד גרינברג'ס שמאות מקרקעין
כתובת המשרד: רחוב מור 16, כפר סבא
טלפון: 077-5080138
אוהד גרינברג שמאי מקרקעין.. צילום: רונן רוטפרב
מרום גולי – שמאות מקרקעין
משרד מרום גולי – שמאות מקרקעין, מבצע הערכות שווי לנכסי מגורים, שטחי מסחר, משרדים, מפעלי תעשייה ומלאכה, קרקעות חקלאיות ונחלות.
משרד מרום גולי הוא אחד ממשרדי השמאים המובילים והמומלצים במרכז. הוא החל בפעילותו השוטפת בשנת 2008, ומאז צבר וותק ומוניטין מוערך בתחום שמאות המקרקעין. המשרד מספק שירותי שמאות מקרקעין לאנשים פרטיים, לחברות, ולמשרדי עורכי דין.
מרום גולי הוא כלכלן (.B.A) ושמאי מקרקעין, מוסמך במנהל עסקים (.M.B.A) שצבר ידע ומוניטין מוכח בתחום. הוא מתמחה בשירותי ייעוץ, ליווי ושמאות מקרקעין ומתאפיין בהכרה טובה וגבוהה של ענף המקרקעין בארץ תוך עיסוק בקשת רחבה ומגוונת של נכסים והתמצאות בסוגיות שמאיות, דרכי פעולה והחלטות.
למשרד ניסיון עשיר והצלחות בייעוץ וליווי לקוחות בעסקאות מקרקעין של מכירה ורכישה באזור המרכז, בקיאות וידע בנושאי היטל השבחה, רשות מקרקעי ישראל, מיסוי מקרקעין וחוות דעת מומחה לבית משפט.
המשרד מבצע הערכות שווי למגוון רחב של נכסים, בהתאם לתקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית) ועל-פי תקני הועדה לתקינה שמאית, הכוללים בין היתר: ביקור בנכס ובסביבתו, ביקור בוועדה המקומית לתכנון ולבניה וסקירת כל תכניות בנין העיר הקיימות החלות על המקרקעין הנדון, כולל תכניות בהכנה באם קיימות, וכן עיון בתיק הבניין וסקירת היתרי הבניה שנתקבלו כולל בקשות להיתר בנייה, באם הוגשו, בדיקת הזכויות בנכס ע"י נסח רישום מקרקעין וכל מידע משפטי אחר, התאמת עקרונות השומה ובחינתם לצורך אומדן שווי הנכס, וכן גיבוש אומדן שווי הנכס.
משרד מרום גולי – שמאות מקרקעין הוא משרד בוטיק, ייחודי ומומחה בשמאות מקרקעין. שמאי המקרקעין מרום גולי, אומר: "משרדנו מספק מגוון שירותים מרכזיים חיוניים לציבור ואנו מאמינים בחשיבות ביצוע הערכות השווי ביעילות תוך שקיפות והגינות מלאה ושירות על פי סטנדרטים גבוהים ביותר, לטובת לקוחות המשרד".
כתובת המשרד: רחוב תבואות הארץ 3, שיכון דן, תל אביב
מעבר לאתר
טלפונים: 03-9677432, 050-7372080
מרום גולי. צילום: תומר שלום
שי בן פורת, שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן
בשנים האחרונות כך נראה כולם הפכו למבינים בנדל"ן. בכל שיחת סלון מדברים על פינוי בינוי, תמ"א והערכות נכסים. במבחן המציאות נראה שכדי להבין באמת בכל הנושאים הללו חשוב לפנות לשמאי מקרקעין בעל ניסיון וידע רבים בתחום.
רבות נשמע המונח התחדשות עירונית כשמדברים על פינוי בינוי ותמ"א אבל כדאי בעצם להבין מהי התחדשות עירונית "התחדשות עירונית הוא שם כולל לתהליך שעובר באיזור מסוים במסגרתו זוכה האזור לבנייה מחודשת המשפרת את המרקם העירוני בו היא מבוצעת" אומר שי בן פורת, שמאי מקרקעין. "כיום ניתן לראות במסגרת התחדשות עירונית את האופציות הפופולריות: פינוי בינוי, תמ"א 38 המאפשרים לדיירי בניינים לזכות באיכות חיים תודות להתחדשות העירונית באזור מגוריהם"
מה יתרונותיה של התחדשות עירונית?
"ההתחדשות העירונית נכונה הן לאדם הפרטי והן לרשות המוניציפלית. לבעלי דירות מיושנות הליך זה נותן הזדמנות לחזק את הדירה הקיימת כך שתהיה מותאמת לתקנים העדכניים ביותר של עמידה בפני רעידות אדמה, ובנוסף לחדש את פני הבניין בהליך של חיזוק ותוספת בניה. הליך זה מאפשר את החלפת הדירה הקיימת בחדשה בהליך של הריסה ובניה מחדש. ביחס לרשות המוניציפלית, התשובה מצויה בשמו של התהליך "התחדשות עירונית". הליך זה אכן מחדש את פני העיר ונותן הזדמנות לרשויות לנצל טוב יותר את משאב הקרקע וזאת על אף המורכבות והאתגר הגדול הקיים בהליך זה".
מה חשוב לדעת כאשר מתחילים בהליך של התחדשות עירונית?
כשנכנסים להליך של התחדשות עירונית חשוב לדעת את ההשלכות הכלכליות. בסופו של תהליך מוצלח נהנים מהפירות כל הגורמים: בעלי הדירות מקבלים נכס מושבח, היזם נהנה מרווח יזמי והרשות המוניציפלית נהנית מחידוש פני העיר. יחד עם זאת, לצערי, כיום, לא כל מבנה עומד במבחן הכדאיות הכלכלית. קיימים לא מעט גורמים המשפיעים על הכדאיות הכלכלית ולעיתים קרובות אף שני בניינים צמודים לא נותנים תוצאות דומות. חשוב הן ליזם והן לבעלי הדירות לוודא את הכדאיות הכלכלית כבר בתחילת הדרך, ולהתייעץ עם שמאי מקרקעין המנוסה בתחום. לא מעט מבעלי הדירות דורשים כיום מהיזם טרם החתימה על ההסכם לקבל דוח של שמאי מטעמם (על חשבון היזם) הבוחן את ההצעה של היזם לדיירים, וזאת על מנת לוודא שהצעת היזם הוגנת. בסופו של יום, כל דייר רוצה למקסם את התמורה מהיזם ויחד עם זאת אף דייר לא רוצה להיכנס להליך עם יזם שהציע תמורה מוגזמת שאינו יכול לעמוד בה ולתקוע את הפרויקט למשך שנים רבות.
שי בן פורת, הינו שמאי מקרקעין המתמחה בשמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן. בן פורת בעל תואר B.A במנהל עסקים וכלכלה מאוניברסיטת אריאל ולימודי שמאות מקרקעין. הוא חבר לשכת מקרקעין בישראל ולאחר ניסיון רב שנים בתחום ככלכלן ושמאי בכיר, ראש תחום תמ"א/38 במשרד שמאות מוביל, הקים את משרדו "שי בן פורת, שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן" ביישוב קציר
משרדו של שי בן פורת מתמחה בעריכת דוחות אפס, בדיקות כלכליות וניתוח רווחיות למגוון רחב של עסקאות במגוון רחב של שימושי קרקע ובכל חלקי הארץ לרבות מעבר לקו הירוק. ביצוע הערכות שווי שוק לכל סוגי הנכסים והקרקעות טרום רכישה/מכירה לרבות מגורים, משרדים, מסחר, מלונאות, השכרה לטווח ארוך, חניה ועוד. ביצוע שומות למגוון נכסים ולמגוון שימושים עפ"י תקן 19.0. ביצוע שומות לקרקעות חקלאיות עפ"י תקן 22.0. ביצוע דוחות עפ"י תקן 21.0 לפרויקטים של פינוי בינוי. ביצוע הערכות שווי לנכסים המוחזקים ע"י דיירים מוגנים עפ"י חוק הגנת הדייר. ביצוע אומדן שווי חברות יזמיות לפני פירוק שותפות ורכישת/מכירת זכויות. ביצוע בדיקות של מכרזי מקרקעין של רמ"י ביעודים שונים ובמיקומים שונים בין היתר לדיור להשכרה לטווח ארוך ומחיר למשתכן. הכנת חוות דעת המוגשות לרשות המיסים ובתי משפט. ייצוג בהליך שומה מכרעת. בדיקות כלכליות לנכסים מניבים. ייעוץ ליזמים לתכנון אדריכלי-כלכלי מיטבי בכל הליך תכנון הפרויקט מחתימת ההסכמים ועד הגשת התכניות לוועדות התכנון. כל אלו מבטיחים שתקבלו תחת גורת גג אחת סל שירותים מקצועי בתחום שמאות המקרקעין.
אין ספק שהתחדשות עירונית משפרת את איכות חייהם של תושבים ובעלי דירות. כדי לעשות זאת נכון חשוב להיוועץ בשמאי מקרקעין אשר לו ידע נרחב בתחום. שי בן פורת, שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן מעניק שירות אישי וליווי מקצועי בדרך להתחדשות הדירה שלכם.
שי בן פורת, שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן
כתובת: היקב 23 קציר
טלפון: 050-8624070
שי בן פורת, שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן. צילום: חיה גולד
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (בגוש דן)?
אליהו פז – מנכ"ל המשרד ואינו שמאי מקרקעין מוסמך.
מרכז הארץ, הינו אגד ערים שמהווה את הטבעת הפנימית של מטרופולין תל אביב. הרצף העירוני של ערי המרכז הינו הגדול והמרכזי בישראל.
הערים והיישובים במרכז הינם: תל אביב, ראשון לציון, הוד השרון, רמת השרון, בת ים, חולון, רמת גן, פתח תקווה, בני ברק, אור יהודה, הרצליה, רעננה, כפר סבא, נתניה, באר יעקוב, ראש העין ועוד.
מפת מרכז הארץ:
לאחרונה, באזור המרכז חלים שינויים תכנוניים רבים המשפיעים על שווין של המקרקעין.
שמאי מקרקעין במרכז נדרש לשליטה מלאה בכל השינויים המהותיים שחלים על הקרקעות ומעקב מתמיד אחר התכניות העירוניות העדכניות.
לא מעטים הם המקרים בהם, בעלי נכסי מקרקעין מבצעים עסקאות מקרקעין שלא במחיר הראוי, וכך, מפסידים מאות אלפי שקלים ואף מיליוני שקלים. מנגד, רוכשים המעוניינים לרכוש מקרקעין אינם בקיאים בכל נתוני העסקה, בעיקר בנהלי רשות מקרעי ישראל ובכך, יכולים להיתקל בהוצאות לא מתוכננות של מאות אלפי שקלים בבואם לממש זכויות בנייה.
שינויים תכנוניים במרכז והשפעתם על שווי המקרקעין:
במאמר זה, נסקור כמה מהערים של הטבעת הראשונה של מטרופולין מרכז ונדגים את השינויים הרבים המשפיעים על שווין של המקרקעין.
תל אביב:
שמאי המקרקעין בתל אביב נדרש להיות מודע לכל תכניות השימור של העיר תל אביב.
עיריית תל אביב הגדירה כמה פרמטרים המשפיעים על האפשרות לתוספות בנייה בבתים לשימור, הריסתם ואף ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38).
שמאי המקרקעין המבצע הערכות באזורים אלו בתל אביב, נדרש להיות בקיא בתכנית 2650/ב מיום 4.6.2008 שפורסמה בילקוט הפרסומים מספר 5846.
התכנית מגדירה לשמאי המקרקעין בתל אביב את כל המגבלות החלות על נכסי המקרקעין עקב תכנית השימור.
להלן חלק מתרשים התכנית:
תכנית הרובעים:
בנוסף, לתכנית השימור, שמאי מקרקעין בתל אביב נדרש לשליטה מוחלטת ב"תכנית הרובעים".
תכנית הרובעים מחלקת את תל אביב למתחמי תכנון (רובעים). בכל רובע הוגדרו זכויות בנייה שונות.
התכנית רלוונטית ביותר בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38) המתבצעים בתל אביב.
כיום, כל החלטה לעניין התחדשות עירונית (תמ"א 38) בתל אביב צריכה להיבדק בקפידה מול הוראות תכנית הרובעים.
להלן תשריט תכנית הרבעים המגדירה בינוי תמ"א 38:
ראשון לציון:
התפתחות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) בראשון לציון:
נושא ההתפתחות העירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) הינו מורכב והשפעתו שונה על כל נכס, באופן ספציפי. שמאי מקרקעין נדרש לנתח כל שכונה בראשון לציון ולהסיק מהתכנון הכולל והעתידי את השפעת התמורות על שוק המקרקעין. במקרים מסוימים, סמיכות לפרויקט התפתחות עירונית יכול להוסיף על שווי הנכסים בסביבה ובחלק מהמקרים אף לפגוע בשווי הנכס. על שמאי המקרקעין לבדוק כל תכנית בצורה פרטנית ולבדוק את השפעתה על כלל המרכיבים, כגון: התחבורה, הפיתוח הסביבתי ועוד.
להלן אילוסטרציית שכונת הרקפות (מתוך אתר העירייה):
תרשימים של תכנית הפינוי בינוי מתוך האתר ההנדסי של עירית ראשון לציון:
פתח תקווה:
העיר פתח תקווה התפתחה מהותית בשנים האחרונות. בעיר קמו שכונות חדשות כמו: שכונת נווה גן, אם המושבות ועוד.
פרויקט התחנה המרכזית החדשה:
כיום, קיימת בתכנון תכנית לבניית תחנה מרכזית חדישה ומודרנית במזרח שכונת קרול. התחנה המרכזית החדשה תהווה פורטל מודרני אשר יתממשק גם עם הקו האדום של הרכבת הקלה.
מבנה התחנה המרכזית ישלב שימושים מגוונים, כגון: מסחר, משרדים ועוד. סה"כ היקף הבנייה יהיה כ – 56,000 מ"ר.
שמאי מקרקעין המתמחה בפתח תקווה נדרש לקחת בחשבון את כל ההשפעות הצפויות על המקרקעין בסביבת המרכז התחבורתי החדש והסביבה הקרובה.
התחנה המרכזית תתממשק עם הקו האדום של הרכבת הקלה. לעובדה זו השפעה מהותית, נוספת על שווי כלל הנכסים הן בסביבת התחנה החדשה והן לאורך תוואי הקו האדום.
להלן אילוסטרציית התחנה (מתוך אתר החברה לפיתוח פתח תקווה בע"מ):
להלן חלק מתרשימי התכנית:
תרשים מבט מדרום על מבנה התחנה המרכזית החדשה:
רמת גן:
הדירות הוותיקות עתידות ליהנות רבות מהשיפור התחבורתי ברמת גן. שמאי מקרקעין ברמת גן, המומחים שבהם, נדרשים להכיר על בוריה את מערכת ההסעה ההמונית המתוכננת. כיום ברמת גן פעולת מנהלה מטעם הרכבת הקלה אשר נותנת שירותים לבעלי הדירות הוותיקות. השירותים כוללים גם בינוי אקוסטי למניעת רעש ועוד.
מחקרים מראים שקרבה למערכת הסעת המונים מעלה את שווי נכסי המקרקעין. יחד עם זאת קרבה מוגזמת למוקדי רעש, שמשפיעה על שווי דירה או בית פרטי, צריכה להיבדק בצורה פרטנית על ידי שמאי מקרקעין הבקיא ברמת גן.
מדיניות תמ"א ברמת גן והשפעתה על דירות וותיקות:
רמת גן הינה שחקן בולט בתחום תמ"א 38 בישראל. למעלה מ – 70% מכלל הבנייה ברמת גן הינה במסגרת תמ"א 38. בעבר העירייה ברמת גן אישרה פרויקטים רבים ואף סיפקה הקלות כמו ממ"ד בקו בניין 0 ועוד.
כידוע, על מנת שפרויקט תמ"א 38 יהיה כלכלי, על הקבלן לבנות ולמכור דירות מגורים שייבנו על הבית המחוזק. בדרך כלל, דייר בדירה קיימת בפרוייקט תמ"א, מקבל ממ"ד (כ – 12 מ"ר) ומרפסת שמש.
הדעה הרווחת כי זו היא התמורה המקובלת. רבים מבעלי הדירות הוותיקות כאשר מציעים את דירותיהם למכירה, מגלמים את הפוטנציאל התכנוני מכח תמ"א 38 במחיר המכירה, דהיינו אותם 12 מ"ר ממ"ד ומרפסת שמש.
דוגמא לתוספת בפרוייקט תמ"א 38 במסלול חיזוק:
בפרוייקט תמ"א 38 הריסה ובנייה, התוספת תחושב באופן הבא:
חולון:
שמאי המקרקעין הפעיל בחולון נדרש להיות מודע לכל התוכניות המופקדות.
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א הפקידה את תכנית המתאר ח/2030. התכנית המופקדת עתידה להחליף את התכנית הוותיקה ח/1 משנת 1958.
אחד מעקרונות התכנית החדשה הינו "יצירת מרחב עירוני רצוף ומובהק". התכנית החדשה עתידה להשפיע על שווי הנכסים ברחוב סוקולוב, המרכז החדש בגולדה מאיר והמרכז העתידי בדרום העיר.
יצירת רצף עירוני ישפיע כלכלית על העסקים ברחובות וכן, על נכסי המגורים. על שמאי המקרקעין בחולון בשלב הערכת שווי דירה, בית או חנות, לבדוק את מיקום נכס המקרקעין ביחס לתכנית המופקדת ולחשב את ההשפעה הכלכלית העתידית.
להלן תרשים המצב המוצע:
מקרא:
השפעת מערכת הסעת ההמונים על שווי המקרקעין במרכז:
אחד הגורמים שמשפיעים על שווי נכס מקרקעין הינה הנגישות.
בשנים האחרונות אנו עדים להשקעה רבה מצד המדינה לפיתוח תחבורה ציבורית מתקדמת ומודרנית.
השפעתה של הרכבת הקלה על מוקדי התעסוקה, המשרדים ונכסי המגורים הינה רבה ביותר.
מחקרים בעולם הוכיחו כי קרבה למערכת הסעת המונים מעלה מהותית את שווי נכסי המקרקעין.
כידוע, חלקים מהכבישים חסומים או מתואמים לטובת בניית התחנות ומנהרות הרכבת הקלה העתידית. הרכבת הקלה עתידה לשנות את דרכי הגישה, ובכך, להשפיע מהותית על מחירי הדירות והנכסים המסחריים במרכז.
שמאי מקרקעין במרכז נדרשים לבקיאות ושליטה מלאה בכל תוואי הרכבת הקלה. השיפור התחבורתי, על כל יתרונותיו, יש בו גם לפגוע בחלק מהנכסים המסחריים בתוואי הקווים העתידיים. השפעת הקרבה לציר מרכזי הינה משתנה מנכס לנכס.
להלן מפת הקו האדום (באדיבות נת"ע):
להלן מפת הקו הירוק (באדיבות נת"ע):
להלן מפת הקו הסגול (באדיבות נת"ע):
בנוסף לקווי הרכבת הקלה, התכנון העתידי לרשת את גוש דן בקווי המטרו. קווי המטרו יופעלו ויקושרו עם קווי הרכבת הקלה, וכך, ייווצר רצף תחבורתי מתקדם.
מפת ווי המטרו שבתכנון (באדיבות נת"ע):
משרדנו פז שמאות מקרקעין מעסיק שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם אזור המרכז. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי , ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
פז שמאות מקרקעין
טלפון: 2698*
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
