שמאי מקרקעין במרכז. תמונה ממאגר Shutterstock

שמאי מקרקעין במרכז

רגע לפני רכישת דירה? מתלבטים באיזו קרקע להשקיע? יצאנו להכיר משרדי שמאות מקרקעין במרכז במטרה להבין טוב יותר את עולם השמאות

פורסם בתאריך: 7.3.19 22:11

שי בן פורת, שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן

בשנים האחרונות כך נראה כולם הפכו למבינים בנדל"ן. בכל שיחת סלון מדברים על פינוי בינוי, תמ"א והערכות נכסים. במבחן המציאות נראה שכדי להבין באמת בכל הנושאים הללו חשוב לפנות לשמאי מקרקעין בעל ניסיון וידע רבים בתחום.

רבות נשמע המונח התחדשות עירונית כשמדברים על פינוי בינוי ותמ"א אבל כדאי בעצם להבין מהי התחדשות עירונית "התחדשות עירונית הוא שם כולל לתהליך שעובר באיזור מסוים במסגרתו זוכה האזור לבנייה מחודשת המשפרת את המרקם העירוני בו היא מבוצעת" אומר שי בן פורת, שמאי מקרקעין. "כיום ניתן לראות במסגרת התחדשות עירונית את האופציות הפופולריות: פינוי בינוי, תמ"א 38 המאפשרים לדיירי בניינים לזכות באיכות חיים תודות להתחדשות העירונית באזור מגוריהם"

מה יתרונותיה של התחדשות עירונית?

"ההתחדשות העירונית נכונה הן לאדם הפרטי והן לרשות המוניציפלית. לבעלי דירות מיושנות הליך זה נותן הזדמנות לחזק את הדירה הקיימת כך שתהיה מותאמת לתקנים העדכניים ביותר של עמידה בפני רעידות אדמה, ובנוסף לחדש את פני הבניין בהליך של חיזוק ותוספת בניה. הליך זה מאפשר את החלפת הדירה הקיימת בחדשה בהליך של הריסה ובניה מחדש. ביחס לרשות המוניציפלית, התשובה מצויה בשמו של התהליך "התחדשות עירונית". הליך זה אכן מחדש את פני העיר ונותן הזדמנות לרשויות לנצל טוב יותר את משאב הקרקע וזאת על אף המורכבות והאתגר הגדול הקיים בהליך זה".

מה חשוב לדעת כאשר מתחילים בהליך של התחדשות עירונית?

כשנכנסים להליך של התחדשות עירונית חשוב לדעת את ההשלכות הכלכליות. בסופו של תהליך מוצלח נהנים מהפירות כל הגורמים: בעלי הדירות מקבלים נכס מושבח, היזם נהנה מרווח יזמי והרשות המוניציפלית נהנית מחידוש פני העיר. יחד עם זאת, לצערי, כיום, לא כל מבנה עומד במבחן הכדאיות הכלכלית. קיימים לא מעט גורמים המשפיעים על הכדאיות הכלכלית ולעיתים קרובות אף שני בניינים צמודים לא נותנים תוצאות דומות. חשוב הן ליזם והן לבעלי הדירות לוודא את הכדאיות הכלכלית כבר בתחילת הדרך, ולהתייעץ עם שמאי מקרקעין המנוסה בתחום. לא מעט מבעלי הדירות דורשים כיום מהיזם טרם החתימה על ההסכם לקבל דוח של שמאי מטעמם (על חשבון היזם) הבוחן את ההצעה של היזם לדיירים, וזאת על מנת לוודא שהצעת היזם הוגנת. בסופו של יום, כל דייר רוצה למקסם את התמורה מהיזם ויחד עם זאת אף דייר לא רוצה להיכנס להליך עם יזם שהציע תמורה מוגזמת שאינו יכול לעמוד בה ולתקוע את הפרויקט למשך שנים רבות.

שי בן פורת, הינו שמאי מקרקעין המתמחה בשמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן. בן פורת בעל תואר B.A במנהל עסקים וכלכלה מאוניברסיטת אריאל ולימודי שמאות מקרקעין. הוא חבר לשכת מקרקעין בישראל ולאחר ניסיון רב שנים בתחום ככלכלן ושמאי בכיר, ראש תחום תמ"א/38 במשרד שמאות מוביל, הקים את משרדו "שי בן פורת, שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן" ביישוב קציר

משרדו של שי בן פורת מתמחה בעריכת דוחות אפס, בדיקות כלכליות וניתוח רווחיות למגוון רחב של עסקאות במגוון רחב של שימושי קרקע ובכל חלקי הארץ לרבות מעבר לקו הירוק. ביצוע הערכות שווי שוק לכל סוגי הנכסים והקרקעות טרום רכישה/מכירה לרבות מגורים, משרדים, מסחר, מלונאות, השכרה לטווח ארוך, חניה ועוד. ביצוע שומות למגוון נכסים ולמגוון שימושים עפ"י תקן 19.0. ביצוע שומות לקרקעות חקלאיות עפ"י תקן 22.0. ביצוע דוחות עפ"י תקן 21.0 לפרויקטים של פינוי בינוי. ביצוע הערכות שווי לנכסים המוחזקים ע"י דיירים מוגנים עפ"י חוק הגנת הדייר.  ביצוע אומדן שווי חברות יזמיות לפני פירוק שותפות ורכישת/מכירת זכויות. ביצוע בדיקות של מכרזי מקרקעין של רמ"י ביעודים שונים ובמיקומים שונים בין היתר לדיור להשכרה לטווח ארוך ומחיר למשתכן. הכנת חוות דעת המוגשות לרשות המיסים ובתי משפט. ייצוג בהליך שומה מכרעת. בדיקות כלכליות לנכסים מניבים. ייעוץ ליזמים לתכנון אדריכלי-כלכלי מיטבי בכל הליך תכנון הפרויקט מחתימת ההסכמים ועד הגשת התכניות לוועדות התכנון. כל אלו מבטיחים שתקבלו תחת גורת גג אחת סל שירותים מקצועי בתחום שמאות המקרקעין.

אין ספק שהתחדשות עירונית משפרת את איכות חייהם של תושבים ובעלי דירות. כדי לעשות זאת נכון חשוב להיוועץ בשמאי מקרקעין אשר לו ידע נרחב בתחום. שי בן פורת, שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן מעניק שירות אישי וליווי מקצועי בדרך להתחדשות הדירה שלכם.

שי בן פורת, שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן

כתובת: היקב 23 קציר

טלפון: 050-8624070

שי בן פורת, שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן. צילום: חיה גולד

שי בן פורת, שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן. צילום: חיה גולד


מה צריך לדעת שמאי מקרקעין במרכז (בגוש דן)?

מרכז הארץ, הינו אגד ערים שמהווה את הטבעת הפנימית של מטרופולין תל אביב. הרצף העירוני של ערי המרכז הינו הגדול והמרכזי בישראל.

הערים והיישובים במרכז הינם: תל אביב, ראשון לציון, הוד השרון, רמת השרון, בת ים, חולון, רמת גן, פתח תקווה, בני ברק, אור יהודה, הרצליה, רעננה, כפר סבא, נתניה, באר יעקוב, ראש העין ועוד.

מפת מרכז הארץ:

לאחרונה, באזור המרכז חלים שינויים תכנוניים רבים המשפיעים על שווין של המקרקעין.

שמאי מקרקעין במרכז נדרש לשליטה מלאה בכל השינויים המהותיים שחלים על הקרקעות ומעקב מתמיד אחר התכניות העירוניות העדכניות.

לא מעטים הם המקרים בהם, בעלי נכסי מקרקעין מבצעים עסקאות מקרקעין שלא במחיר הראוי, וכך, מפסידים מאות אלפי שקלים ואף מיליוני שקלים. מנגד, רוכשים המעוניינים לרכוש מקרקעין אינם בקיאים בכל נתוני העסקה, בעיקר בנהלי רשות מקרעי ישראל ובכך, יכולים להיתקל בהוצאות לא מתוכננות של מאות אלפי שקלים בבואם לממש זכויות בנייה.

שינויים תכנוניים במרכז והשפעתם על שווי המקרקעין:

במאמר זה, נסקור כמה מהערים של הטבעת הראשונה של מטרופולין מרכז ונדגים את השינויים הרבים המשפיעים על שווין של המקרקעין.

תל אביב:

שמאי המקרקעין בתל אביב נדרש להיות מודע לכל תכניות השימור של העיר תל אביב.

עיריית תל אביב הגדירה כמה פרמטרים המשפיעים על האפשרות לתוספות בנייה בבתים לשימור, הריסתם ואף ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38).

שמאי המקרקעין המבצע הערכות באזורים אלו בתל אביב, נדרש להיות בקיא בתכנית 2650/ב מיום 4.6.2008 שפורסמה בילקוט הפרסומים מספר 5846.

התכנית מגדירה לשמאי המקרקעין בתל אביב את כל המגבלות החלות על נכסי המקרקעין עקב תכנית השימור.

להלן חלק מתרשים התכנית:

תכנית הרובעים:

בנוסף, לתכנית השימור, שמאי מקרקעין בתל אביב נדרש לשליטה מוחלטת ב"תכנית הרובעים".

תכנית הרובעים מחלקת את תל אביב למתחמי תכנון (רובעים). בכל רובע הוגדרו זכויות בנייה שונות.

התכנית רלוונטית ביותר בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38) המתבצעים בתל אביב.

כיום, כל החלטה לעניין התחדשות עירונית (תמ"א 38) בתל אביב צריכה להיבדק בקפידה מול הוראות תכנית הרובעים.

להלן תשריט תכנית הרבעים המגדירה בינוי תמ"א 38:

ראשון לציון:

התפתחות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) בראשון לציון:

נושא ההתפתחות העירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) הינו מורכב והשפעתו שונה על כל נכס, באופן ספציפי. שמאי מקרקעין נדרש לנתח כל שכונה בראשון לציון ולהסיק מהתכנון הכולל והעתידי את השפעת התמורות על שוק המקרקעין. במקרים מסוימים, סמיכות לפרויקט התפתחות עירונית יכול להוסיף על שווי הנכסים בסביבה ובחלק מהמקרים אף לפגוע בשווי הנכס. על שמאי המקרקעין לבדוק כל תכנית בצורה פרטנית ולבדוק את השפעתה על כלל המרכיבים, כגון: התחבורה, הפיתוח הסביבתי ועוד.

להלן אילוסטרציית שכונת הרקפות (מתוך אתר העירייה):

תרשימים של תכנית הפינוי בינוי מתוך האתר ההנדסי של עירית ראשון לציון:

פתח תקווה:

העיר פתח תקווה התפתחה מהותית בשנים האחרונות. בעיר קמו שכונות חדשות כמו: שכונת נווה גן, אם המושבות ועוד.

פרויקט התחנה המרכזית החדשה:

כיום, קיימת בתכנון תכנית לבניית תחנה מרכזית חדישה ומודרנית במזרח שכונת קרול. התחנה המרכזית החדשה תהווה פורטל מודרני אשר יתממשק גם עם הקו האדום של הרכבת הקלה.

מבנה התחנה המרכזית ישלב שימושים מגוונים, כגון: מסחר, משרדים ועוד. סה"כ היקף הבנייה יהיה כ – 56,000 מ"ר.

שמאי מקרקעין המתמחה בפתח תקווה נדרש לקחת בחשבון את כל ההשפעות הצפויות על המקרקעין בסביבת המרכז התחבורתי החדש והסביבה הקרובה.

התחנה המרכזית תתממשק עם הקו האדום של הרכבת הקלה. לעובדה זו השפעה מהותית, נוספת על שווי כלל הנכסים הן בסביבת התחנה החדשה והן לאורך תוואי הקו האדום.

להלן אילוסטרציית התחנה (מתוך אתר החברה לפיתוח פתח תקווה בע"מ):

להלן חלק מתרשימי התכנית:

תרשים מבט מדרום על מבנה התחנה המרכזית החדשה:

רמת גן:

הדירות הוותיקות עתידות ליהנות רבות מהשיפור התחבורתי ברמת גן. שמאי מקרקעין ברמת גן, המומחים שבהם, נדרשים להכיר על בוריה את מערכת ההסעה ההמונית המתוכננת. כיום ברמת גן פעולת מנהלה מטעם הרכבת הקלה אשר נותנת שירותים לבעלי הדירות הוותיקות. השירותים כוללים גם בינוי אקוסטי למניעת רעש ועוד.

מחקרים מראים שקרבה למערכת הסעת המונים מעלה את שווי נכסי המקרקעין. יחד עם זאת קרבה מוגזמת למוקדי רעש, שמשפיעה על שווי דירה או בית פרטי, צריכה להיבדק בצורה פרטנית על ידי שמאי מקרקעין הבקיא ברמת גן.

מדיניות תמ"א ברמת גן והשפעתה על דירות וותיקות:

רמת גן הינה שחקן בולט בתחום תמ"א 38 בישראל. למעלה מ – 70% מכלל הבנייה ברמת גן הינה במסגרת תמ"א 38. בעבר העירייה ברמת גן אישרה פרויקטים רבים ואף סיפקה הקלות כמו ממ"ד בקו בניין 0 ועוד.

כידוע, על מנת שפרויקט תמ"א 38 יהיה כלכלי, על הקבלן לבנות ולמכור דירות מגורים שייבנו על הבית המחוזק. בדרך כלל, דייר בדירה קיימת בפרוייקט תמ"א, מקבל ממ"ד (כ – 12 מ"ר) ומרפסת שמש.

הדעה הרווחת כי זו היא התמורה המקובלת. רבים מבעלי הדירות הוותיקות כאשר מציעים את דירותיהם למכירה, מגלמים את הפוטנציאל התכנוני מכח תמ"א 38 במחיר המכירה, דהיינו אותם 12 מ"ר ממ"ד ומרפסת שמש.

דוגמא לתוספת בפרוייקט תמ"א 38 במסלול חיזוק:

בפרוייקט תמ"א 38 הריסה ובנייה, התוספת תחושב באופן הבא:

חולון:

שמאי המקרקעין הפעיל בחולון נדרש להיות מודע לכל התוכניות המופקדות.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א הפקידה את תכנית המתאר ח/2030. התכנית המופקדת עתידה להחליף את התכנית הוותיקה ח/1 משנת 1958.

אחד מעקרונות התכנית החדשה הינו "יצירת מרחב עירוני רצוף ומובהק". התכנית החדשה עתידה להשפיע על שווי הנכסים ברחוב סוקולוב, המרכז החדש בגולדה מאיר והמרכז העתידי בדרום העיר.

יצירת רצף עירוני ישפיע כלכלית על העסקים ברחובות וכן, על נכסי המגורים. על שמאי המקרקעין בחולון בשלב הערכת שווי דירה, בית או חנות, לבדוק את מיקום נכס המקרקעין ביחס לתכנית המופקדת ולחשב את ההשפעה הכלכלית העתידית.

להלן תרשים המצב המוצע:

מקרא:

השפעת מערכת הסעת ההמונים על שווי המקרקעין במרכז:

אחד הגורמים שמשפיעים על שווי נכס מקרקעין הינה הנגישות.

בשנים האחרונות אנו עדים להשקעה רבה מצד המדינה לפיתוח תחבורה ציבורית מתקדמת ומודרנית.

השפעתה של הרכבת הקלה על מוקדי התעסוקה, המשרדים ונכסי המגורים הינה רבה ביותר.

מחקרים בעולם הוכיחו כי קרבה למערכת הסעת המונים מעלה מהותית את שווי נכסי המקרקעין.

כידוע, חלקים מהכבישים חסומים או מתואמים לטובת בניית התחנות ומנהרות הרכבת הקלה העתידית. הרכבת הקלה עתידה לשנות את דרכי הגישה, ובכך, להשפיע מהותית על מחירי הדירות והנכסים המסחריים במרכז.

שמאי מקרקעין במרכז נדרשים לבקיאות ושליטה מלאה בכל תוואי הרכבת הקלה. השיפור התחבורתי, על כל יתרונותיו, יש בו גם לפגוע בחלק מהנכסים המסחריים בתוואי הקווים העתידיים. השפעת הקרבה לציר מרכזי הינה משתנה מנכס לנכס.

להלן מפת הקו האדום (באדיבות נת"ע):

להלן מפת הקו הירוק (באדיבות נת"ע):

להלן מפת הקו הסגול (באדיבות נת"ע):

בנוסף לקווי הרכבת הקלה, התכנון העתידי לרשת את גוש דן בקווי המטרו. קווי המטרו יופעלו ויקושרו עם קווי הרכבת הקלה, וכך, ייווצר רצף תחבורתי מתקדם.

מפת ווי המטרו שבתכנון (באדיבות נת"ע):

משרדנו קלפאן ושות' כלכלה נדל"ן ומקרקעין מעסיק שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם אזור המרכז. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי , ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

קלפאן ושות' כלכלה נדל"ן ומקרקעין.

טלפון: 0528-660-800

מעבר לאתר 

זלטקובסקי איליה – מנכ"ל המשרד ואינו שמאי מקרקעין מוסמך.

הירשמו עכשיו לקבלת עדכונים על הנושאים שמעניינים אתכם

כתבה שיווקית


 

אולי יעניין אותך גם

תגובות

🔔

עדכונים חמים מ"מלאבס - פתח תקוה"

מעוניינים לקבל עדכונים על הידיעות החמות ביותר בעיר?
עליכם ללחוץ על הכפתור אפשר או Allow וסיימתם.
נגישות
הורידו את האפליקציה
לחוויה מהירה וטובה יותר
הורידו את האפליקציה
לחוויה מהירה וטובה יותר