חוק ההתחדשות העירונית אשר משחרר דיירים "כבולים" מהסכמים עם מארגנים
חוק התחדשות עירונית – הסכמים לארגון עסקאות, אשר אושר בשנת 2017, נועד לסייע לבעלי דירות "כבולים" בעסקת התחדשות עירונית עם המארגן ו/או עם היזם. עו"ד אלון סמואל ועו"ד אלון אברהמוב מסבירים כל מה שחשוב לדעת לגבי החוק החדש.
במרץ 2017, אישרה הכנסת בקריאה שנייה ושלישית את הצעת חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017. החוק עוסק בתחום ההתחדשות העירונית לרבות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי. החוק נחקק בעקבות מקרים רבים בהם בעלי דירות חתמו על הסכם לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית עם מארגן ונותרו "כבולים" למארגן על אף שהעסקה עוכבה.
"מטרתו העיקרית של החוק היא לתחום את תקופת "כבילתם" של בעלי הדירות למארגן וכן לתמרץ את מארגני עסקאות בהתחדשות העירונית לפעול בצורה יעילה וזריזה יותר תוך הקניית מידע רלוונטי רב ככל האפשר לבעלי הדירות, ויצירת שיתוף פעולה הכרחי עם בעלי הדירות עוד לפני שנחתמה העסקה, וכן במהלכה". אומרים עורכי הדין.
מה הוביל לחקיקת החוק?
"נוצרה בעיה של מארגני עסקאות רבים, אשר החתימו חלק מבעלי הדירות בבניין על התחייבות למסור לטיפולם הבלעדי פרויקט של התחדשות עירונית, לא השלימו או קידמו את התהליך, ובשל הבלעדיות שניתנה להם בהסכם, מנעו מהדיירים לפנות ולהתקשר עם מארגן עסקאות אחר.
חוק זה אף ידוע בשמו "חוק המעכרים" כיוון שפעלו בתחום אנשי עסקים רבים, לא מקצועיים, שהסתובבו בשוק והבטיחו הרים וגבעות והחתימו בעלי דירות על עסקאות אלו ובהמשך הפרויקטים נתקעו. לרוב היו אלו סוחרים בתחום, שלמדו את פוטנציאל הכסף הגלום בעסקה. הם החתימו את הדיירים על מסמך של דף אחד לפיו הם מתקשרים איתם בהסכם בלעדיות בלתי מוגבל בזמן או בעל תוקף של פרק זמן ארוך ובלתי הגיוני. המארגנים התחייבו כי ימצאו לדיירים יזם ויבצעו עבורם את כל הנדרש במסגרת הפרויקט אך אכזבו. הדיירים הניחו שהמארגנים מתכוונים להשקיע את מירב מאמציהם עבור הפרויקט, ואז מופתעים לגלות כי אלו נעלמו".
מה הסיבות לכך שפרויקטים מסוג אלו מתעכבים או כלל לא יוצאים אל הפועל?
"לרוב, הפרויקטים נתקעים כיוון שהמארגן מנסה "לשדך" לפרויקט יזם שיתקשר מול הדיירים בעסקת התחדשות עירונית, אך לא מוצא יזם מתאים הואיל ודרישות המארגן מוגזמות ולא הגיוניות ביחס לכדאיות העסקה. סיבה אחרת יכולה להיות שהמארגן אף כלל לא ניסה למצוא יזם או שלא השקיע זמן ומאמץ מספקים אך, השאיר את הדיירים כבולים אליו בהסכם מחייב".
מה למעשה הסכם לארגון כולל בתוכנו?
"הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית הוא הסכם או מסמך אחר, שעניינו רתימת בעלי הדירות בבית משותף במסמך משפטי לשם קידום עסקת התחדשות עירונית בבית המשותף. להסכמים מסוג זה שני כללי ברזל, הראשון הבהרה כי מהות ההסכם הוא לצורך ארגון הדיירים בעסקת התחדשות עירונית, להבדיל מהסכם שיחתם מול היזם לבין הדיירים. כלל שני בהסכמים אלו הוא התחייבות של בעלי הדירות שלא לנהל משא ומתן או שלא להתקשר בכל הסכם אחר בעניין ארגון בעלי הדירות באותו בית משותף ולא לפעול לקידום עסקת התחדשות עירונית בדרך אחרת, לגבי אותו בית משותף, אלא בהסכמת המארגן.
בנוסף לכללי הברזל הללו, החוק קובע רשימה ברורה של קריטריונים שהמארגן חייב לכלול בהסכם ההתקשרות כגון התחייבות המארגן לפעול לטובת בעלי הדירות בנאמנות ובהגינות, דרכים לפנות לממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית ועוד".
מה קובע החוק בכללותו?
"החוק נחקק במטרה ל"שחרר" את אותם בעלי הדירות אשר "נכבלו" להסכם התקשרות ללא תאריך תפוגה עם מארגן מסוים. החוק מתמודד עם הבעיה בכך שראשית כל הוא קובע תוקף להסכמים מסוג אלו, דבר שלא היה קיים טרם חקיקתו. בנוסף, החוק קובע פעולות מסוימות שחייבות להיעשות בתוך פרקי זמן קבועים על מנת שההסכם ימשיך לעמוד בתוקף ומאריך לפרק זמן נוסף. על המארגן לקיים את הדרישות הקבועות בחוק בזמנים שנקבעו על מנת שהתחייבות הדיירים כלפיו תמשיך ותעמוד בתוקפה, שכן אם לא יעשה כך, הדיירים יהיו משוחררים מהתחייבותם החוזית כלפיו. כך למשל לפי החוק, הסכם התקשרות של דיירים עם מארגן לביצוע פרויקט תמ"א 38, יעמוד בתוקפו במשך חצי שנה בלבד. במידה ובמהלך חצי שנה זו, המארגן התקשר בהסכם עם 50% לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 16 דירות לכל היותר, ההסכם יעמוד בתוקפו ל-12 חודשים בסך הכול. כמו כן החוק אף ממשיך ונותן לבעלי הדירות אפשרות לבטל הסכם שנחתם מול יזם לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית, אך ניתן לעשות זאת במקרים מסוימים בהם היזם מתעכב ובתנאים מסוימים".
עו"ד יוסף סמואל. צילום: מושיק ברין
האם החוק קובע חובות נוספים על המארגן?
"כן. מעבר לחובות שעל המארגן לקיים בכדי שההסכם ימשיך לעמוד בתוקף, החוק קובע כי על המארגן לערוך כנס ראשוני בו ישתתפו לפחות 40% מהדיירים (במקרים מסוימים ניתן לפצל את השתתפות הדיירים ל- 2 כנסים, כשבכינוס הראשון השתתפו לפחות 30% מבעלי הדירות ובכינוס השני השתתפו לפחות 20% מבעלי הדירות). חובה זו נחקקה בכדי להבטיח שהעסקה תהיה משותפת וקהילתית ושלא תהיה פרטנית.
בנוסף, החוק מפרט רשימה של נתונים שחובה על המארגן לגלות לבעלי הדירות במהלך הכינוס הראשוני. בין היתר המארגן חייב להסביר לדיירים על מהות ההסכם, אם הוא פועל מטעם יזם, מה שכר הטרחה שיושלם לו עבור שירותיו ועוד."
באיזה שלב הדיירים פונים למשרדך לסיוע ביציאה מההסכם?
"כאשר ניכר שהפרויקט "נתקע". לפעמים בעלי הדירות שחתמו על ההסכם לא היו מיוצגים ובקשו ממני לחלץ אותם מהעסקה. חלקם הגדול כלל אינם מודעים לכך שהחוק מגן עליהם בתנאים האמורים, וכי הם אינם מחויבים כבר למארגן כשהעסקה מתעכבת, על אף שהם חתומים עמו בהסכם".
מה תפקידך כעורך דין במקרים אלו?
"התפקיד שלי הוא לבחון את הדברים לעומק ולבדוק כל מקרה לגופו. יש מערכת הסכמית אחת בין הדיירים למארגן העסקאות ויש מערכת הסכמית אחרת בין הדיירים לבין יזם. מדובר בשני הסכמים שונים לחלוטין ויש לעשות הפרדה ברורה ביניהם. אדגיש כי כשיזם חותם על הסכם ראשוני עם בעלי הדירות הוא נחשב למארגן בלבד וחלים עליו כל הכללים של מארגן על פי החוק. ומאידך, הסכם התחדשות עירונית שנחתם עם יזם לביצוע הפרויקט מחייב את שני הצדדים ומדובר במערכת הסכמית מפורטת וארוכה עם כל הפירוט הנדרש בהסכם שכזה".
כיצד אתה בוחן את המקרים לגופם?
"יש לאבחן בין הסכם לביצוע פרויקט להתחדשות עירונית לבין הסכם לארגון. לאחר מכן יש לבדוק את האפשרות להתנתק מהיזם או מהמארגן בהתבסס על בדיקת המערכת ההסכמית שנחתמה בין הצדדים ומשך הזמן שחלף ופעולות המארגן או היזם. יש לבחון אם המארגן/ היזם לא עמד במערכת ההסכמית.
כמובן שכאשר מדובר בעסקה מפורטת ובעלת כל ההיבטים הנדרשים בין הדיירים ליזם מסוים יותר קשה להשתחרר מההתחייבויות. הרבה יותר פשוט להתנתק כשמדובר על הסכם לארגון עסקאות".
באיזה שלב חשוב שהדיירים ילוו ע"י עורך דין?
"אנו עובדים בתחום ההתחדשות העירונית משנת 2007 ומהניסיון שלנו, אין לבצע שום פעולה בלי יוצא מהכלל ללא ליווי משפטי מצד עורך דין בעל ניסיון בתחום, החל מהפרסום הראשוני על לוח המודעות לבחירת נציגות שתוביל את הפרויקט."
כתובת המשרד: תובל 13 רמת גן
קישור לאתר
טלפון: 03-6128000
עו"ד אלון אברהמוב. צילום: מושיק ברין
משרד עורכי דין אביב סמוכה ושות'
משרד עורך דין אביב סמוכה ושות' מתמחה בענייני משפחה, צוואות ירושות, ייפוי כוח מתמשך ומקרקעין. עו"ד סמוכה פועל בתחום מזה שנים רבות וצבר ניסיון, וותק ומוניטין רב.
לאחרונה חוקקה הכנסת תיקון לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות ואפשרה לכל אדם כשיר מעל גיל 18 לערוך ייפוי כוח מתמשך. המשמעות היא, יצירת חלופה למינוי אפוטרופוס כדרך פשוטה יותר להסדרת הטיפול בענייניהם של אנשים הזקוקים למינוי אפוטרופוס, שבאמצעותה ניתן מעתה להיערך מראש בהתאם ולחתום על מסמך הנקרא "ייפוי כוח מתמשך" המסמיך את האדם אשר מייפה הכוח סומך עליו, לטפל בענייניו בעת שלא יהיה כשיר עוד לטפל בהם בעצמו.
עו"ד אביב סמוכה אשר הוסמך לערוך ייפוי כוח מתמשך, אומר: "ייפוי כוח מתמשך הוא מסמך משפטי המאפשר לכל אדם בגיר (מעל גיל 18), אשר מבין את משמעותו של ייפוי הכוח ותוצאותיו, לקבוע כיצד ועל ידי מי יטופלו ענייניו (האישיים, הרכושיים והרפואיים) בעתיד כאשר לא יוכל לטפל בכך בעצמו, למשל עקב תאונה, מחלה (דמנציה למשל), וכיו"ב".
מהם היתרונות בייפוי כוח מתמשך?
"באמצעות תיקון החוק, אנחנו יכולים לקבוע בעצמנו מראש, כשאנחנו צלולים, לבחור מי יטפל בנו, מי יקבל החלטות בעניינינו וכיצד ינוהלו עניינינו האישיים הרכושיים והרפואיים ביום שלא נהיה כשירים לעשות זאת בעצמנו. מי שיספיק לנצל את תיקון החוק כיום כשהוא צלול ויחתום על ייפוי כוח מתמשך בפני עו"ד שהוסמך לכך, בעצם מייתר את הצורך בפנייה לביהמ"ש, מייתר את הנטל שכרוך בדיווח לאפוטרופוס הכללי מדי שנה ויוכל להבטיח את כבודו ורצונותיו ביום שלא יוכל לעשות זאת בעצמו".
מה הוא בעצם ייפוי כוח מתמשך?
"בכדי להימנע מהצורך במינוי אפוטרופוס בעתיד ע"י ביהמ"ש וכדי שהבחירה מי וכיצד יטפל/ו בו תשאר בידי אותו אדם, יש להיערך בהתאם. יש לחתום על מסמך הנקרא "ייפוי כוח מתמשך" באמצעות עו"ד מוסמך לכך ולהפקידו במשרדי האפוטרופוס הכללי. אותו אדם שעבורו נערך ייפוי הכוח המתמשך נקרא "הממנה", והאדם שבחר בו לנהל את ענייניו נקרא "מיופה הכוח" – מיופה הכוח הוא בד"כ בן משפחתו של הממנה או האדם הקרוב לו ביות שגם יכול לשמש כמיופה כוח בעתיד".
מתי ייפוי הכוח המתמשך נכנס לתוקף?
"המונח "ייפוי כוח מתמשך" בהחלט יוצר בלבול וגורם לאנשים לחשוב שמדובר בייפוי כוח שנכנס לתוקף מיד ומתמשך גם לשלב מאוחר יותר, לא כך הדבר ולא בכדי נוטים לכנותו "צוואה לחיים".
ייפוי הכוח נכנס לא נכנס לתוקף מיד, אלא רק לאחר שהממנה יגיע למצב שהוא אינו יכול לטפל בענייניו בעצמו ולאחר שיתמלאו התנאים שקבע מראש בייפוי הכוח. רק לאחר שהתקיימו כל התנאים הנדרשים, ייפוי הכוח המתמשך נכנס לתוקף ומאפשר למיופה הכוח לטפל בענייניו של הממנה ולעשות שימוש בייפוי הכוח בהתאם להנחיות שהכתיב הממנה מראש כשחתם עליו בעת שהיה במלוא כושרו (למשל, היכן להמשיך להתגורר, סוגי הטיפול הרפואי שירצה לעבור, אופן ניהול הרכוש וכיוצ"ב)".
"בעניינים רכושיים בלבד רשאי הממנה, להכניס את יפוי הכוח לתוקף גם כשהוא צלול באופן מיידי, או בגיל מסוים, בכדי שהממנה יוכל לפעול בשמו ולסייע לו בביצוע פעולות בענייניו הרכושיים – פעולה זו חוסכת את הפרקטיקה הידועה שהייתה עד כה להכניס בן משפחה כשותף בחשבון הבנק של בן המשפחה החולה/המבוגר".
האם הממנה יכול לקבוע עבורו מספר מיופי כוח?
"כן. הממנה רשאי לקבוע מספר מיופי כוח, לקבוע אם מיופה הכוח יפעל ביחד או לחוד עם מיופה הכוח הנוסף, או שבכלל יפעל רק כמיופה כוח חליפי למיופה הכוח האחר למקרה שהאחר לא יוכל לשמש כמיופה כוח.
הממנה רשאי לקבוע מיופה כוח שונה לענייניו השונים, למשל: מיופה כוח אחד לעניינים רפואיים ומיופה כוח אחר לעניינים רכושיים".
כיצד ההתמחות שלך במשפחה, צוואות ירושות ומקרקעין משתלבת בייפוי הכוח המתמשך?
"מיופה הכוח בטופס ייפוי הכוח המתמשך הוא בד"כ בן משפחתו של הממנה כך שעוסקים בעניינים שבתוך המשפחה וככל שייווצר סכסוך בקשר לייפוי הכוח הוא ינוהל בביהמ"ש לענייני משפחה ולכן יש ערך מוסף לעוה"ד מהתחום.
עוה"ד מתחום דיני המשפחה ידע לשאול את השאלות הנכונות להתייחסות הממנה כמו למשל כאשר הממנה נדרש לקבוע מתי יפקע ייפוי הכוח : האם הוא היה רוצה שייפוי הכוח המתמשך כלפי בן הזוג יפקע במקרה שחס וחלילה יכנסו להליכים של גירושין וכך הגרוש/גרושה לא ישמשו כמיופה הכוח.
במסגרת ייפוי הכוח המתמשך הממנה רשאי להוסיף "הנחיות מקדימות" למיופה הכוח הנוגעות בין היתר לטיפול בענייניו הרכושיים ונכסי המקרקעין של הממנה (במידה ויש) – ההנחיות המקדימות נרשמות כסעיף פתוח לעריכה ויש ערך מוסף כאשר רצונו של הממנה מנוסח ע"י עוה"ד העוסק בתחום הרלוונטי, כמו למשל הוספת פרטי גוש חלקה כאשר מציינים את כתובת הנכס וייפוי הכוח נדרש עבור הרשויות".
מי רשאי לערוך ולהחתים אנשים על ייפוי כוח מתמשך והאם הדבר כרוך באגרות?
"רק עו"ד שהוסמך לכך רשאי. אני הוסמכתי לערוך ייפוי כוח מתמשך. נכון להיום לא משלמים אגרה על הפקדת ייפוי הכוח המתמשך במשרדי האפוטרופוס הכללי וגם לא במסגרת בקשה להכניס את ייפוי הכוח לתוקף ביום שיידרשו לכך".
אילו שירותים משרדך מספק בתחום הצוואות והירושות?
"משרדנו מספק בין היתר שירותים של עריכת צוואה הגשת בקשה לצו ירושה, או בקשה לצו קיום צוואה, ייצוג בבתי המשפט השונים במקרה של מחלוקת או במקרה של התנגדות לצוואה. גם בעניין זה יש ערך מוסך לעיסוקינו בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין, כאשר במסגרת הצוואה או לפניה רצוי לקחת בחשבון שיקולים בנושא תשלומי מס עתידיים במקרה של העברה/מכירה עתידית של נכסי מקרקעין ויתרה מכך כשיש מחלוקות במשפחה בענייני צוואות וירושות, לרוב הן נוגעות לנכסי המקרקעין של המצווה.
השיקול עובד גם באופן הפוך, כאשר מגיעים אלי למכור דירה או להעביר דירה במתנה, בתוך המשפחה, לעיתים הדבר הנכון הוא פשוט לערוך צוואה ולהבין את ההשלכות והמשמעויות של כל אחת מהפעולות".
כתובת המשרד: כצנלסון 51, גבעתיים
טלפון: 054-4498757
עו"ד אבי סמוכה. צילום: לי כהן
משרד עורכי דין אבי נימצוביץ
רכישת נכס נדל"ן היא אחת העסקאות המורכבות ביותר לביצוע. בין אם מדובר ברכישת דירה למגורים ע"י אדם פרטי ובין אם מדובר ברכישת מבנה מסחרי, תחום המקרקעין הוא תחום מורכב ומלא רבדים, ובחירת עורך הדין המומחה ובעל המוניטין בתחום, עשויה לעשות את ההבדל בין הצלחה או כישלון העסקה.
משרד עורכי דין אבי נימצוביץ, הוא אחד המשרדים הגדולים והמובילים בתחום המקרקעין. המשרד נוסד בשנת 1990 על ידי עו"ד אבי נימצוביץ. כיום מונה המשרד כ – 50 עובדים מתוכם 10 עורכי דין בעלי וותק וניסיון רב שנים. המשרד, הממוקם ברח' מנחם בגין 7 קומה 11, רמת גן, צבר ברבות השנים מומחיות ומוניטין בתחומי המשפט אזרחי-מסחרי, דיני רשויות מקומיות, דיני בנקאות ודיני המקרקעין – נדל"ן. המשרד מלווה כיום גופים מוסדיים גדולים לרבות רשויות מקומיות, בנקים, חברות אשראי וחברות/יזמי נדל"ן מהגדולים בישראל.
"כשבוחנים את תחומי העיסוק שלנו מגלים למעשה, כי הם משתלבים זה בזה ומהווים השלמה סינרגטית". אומר עו"ד רועי נימצוביץ. "פרויקט נדלני תמיד מורכב בין היתר, מפעילות מול הרשות המקומיות ומול הבנקים (מימון בנקאי של הפרויקט/הרכישה). העובדה שמשרדינו מתמחה בכל שלושת התחומים הללו – במקביל – מספק יתרון אדיר ללקוחותינו אשר מקבלים מהמשרד מעטפת שירותים מלאה במקום אחד (One stop shop).
כיצד היתרונות הללו באים לידי ביטוי?
"פרויקט נדל"ני או רכישת נכס (פרטי או מסחרי) או פרויקט התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38) הנן עסקאות מורכבות, הכרוכות בהשקעה כספית וסיכון. כאשר עורך הדין המלווה את הלקוח הנו בעלי ידע והכירות מעמיקה עם הפרוצדורות ברשויות המקומיות – האמונות על אישור הפרויקט ועם הבנקים – כגורם המממן את הרכישה/הפרויקט, זאת בנוסף להכרות עם דיני המקרקעין, חוסך הדבר זמן יקר וטעויות רבות אשר קורות ו/או עלולות להיווצר בפרויקטים / רכישות של נכסי נדל"ן – וחוסכות ללקוחות המשרד כסף רב."
אילו עסקאות מקרקעין מלווה המשרד?
"החל מעסקאות קטנות – רכישה או השכרה של נכסים קטנים (דירות/חנויות), ועד לעסקאות גדולות כדוגמת, רכישות של מגדלי משרדים, קניונים, בתי מלון וקרקעות.
כמו כן, במשרדנו מחלקה המתמחה בהתחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי בינוי). המחלקה מלווה הן יזמים והן בעלי דירות במסגרת פרויקטים למימוש זכויות עפ"י תמ"א 38 והן מכוח חוק פינוי בינוי.
משרדנו מעורב כיום בפרויקטים בהיקף כולל של למעלה מ 1,000 יחידות דיור חדשות.
כמו כן, המשרד הנו אחד המשרדים המומלצים על ידי המינהלת להתחדשות עירונית – "גרין גרופ" המלווה פרויקטים רבים וגדולים של התחדשות עירונית, הן בעבור רשויות מקומיות והן בעבור בעלי זכויות.
ופרויקטים גדולים שהמשרד ליווה לאחרונה?
"המשרד ליווה לאחרונה את הרכישה של קניון 'סחרוב' בראשל"צ, כאשר משרדנו ייצג את הרוכש. העסקה עצמה כללה ביצוע בדיקת נאותות מלאה לקניון הכללה בחינה מדוקדקת של זכויות המוכרים, כלל חוזי השכירות, חברת הניהול וכו'. ליווי הרכישה היה מסובך יותר שכן במועד המכירה טרם נרשמו זכויות המוכרת כבעלים, דבר אשר הצריך בדיקת ככל שטרות המכר וחוזי המכר המקוריים.
כמו כן, ליווה משרדנו רכישת חלק מזכויותיה של חברה ציבורית בקניון בקרית שמונה. עסקה זו הייתה מורכבת ומעניינת, שכן מלבד הבדיקות הקנייניות הנדרשות לביצוע, אשר בעסקה זו היו מורכבות יותר שכן המדובר בקרקע של רשות מקרקעי ישראל, נדרש היה לבצע עבודה מול שוק ההון ובחינת ההסדרים של החברה מול נאמני מחזיקי אגרות החוב ודיווחים לבורסה. בעסקה זו סיפק משרדנו ללקוח ליווי בעריכת כלל מסמכי הליווי מול המחלקה המשפטית של הבנק המממן."
אילו יתרונות משרדכם מספק בליווי רכישה ומכירה של דירות פרטיות?
"אחד היתרונות שלנו כעוסקים גם בליווי עסקאות גדולות, הוא שאנו מתייחסים גם לעסקה "קטנה" של רכישה או קניית דירה למגורים כאילו הייתה עסקה גדולה ומבצעים עבור הלקוח את כלל הבדיקות כאילו רכש או מכר נכס גדול. יתרון נוסף ללקוח הנו הליווי, אותו הוא מקבל כחלק מסל השירותים, בכל הקשור במימון העסקה מול הבנקים למשכנתאות (כרוכש) ובדיקת מסמכי ההתחייבות עליהם יידרש לחתום לטובת הבנק של הקונה (כמוכר).
כתובת המשרד: רח' מנחם בגין 7 (בית גיבור ספורט – קומה 11), רמת גן
טלפונים: 03-5761300, פקס: 03-5755544
רועי נמצוביץ'. צילום: ג'סיקה קורזן
משרד עורכי דין ונוטריון פינקו ברקן
משרד עורכי דין ונוטריון פינקו ברקן אמנם ממוקם ברמת גן אך הוא משרד חובק עולם. לצד התמחות ארוכה ובולטת במקרקעין בתחום של פירוק שיתוף, כינוס נכסים וייצוג בפרויקטים של התחדשות עירונית, יש במשרד מחלקה של אזרחויות זרות המצטרפת לפעילות בתחום הנדל"ן בזירות הרותחות: רומניה ופורטוגל.
שמואל פינקו ידוע כעו"ד הרץ למרחקים ארוכים. הוא מלווה לאורך זמן מרבית מלקוחותיו, המסחריים והפרטיים, ומעורב אישית בכל תיק של לקוח. על אף שהמשרד מונה 15 עובדים, האווירה היא חמה ומשפחתית, הלקוח מקבל שירות אישי, כשהערכים המלווים את השירות הם שקיפות ויושר.
עו"ד הילה פינקו, עו"ד שמואל פינקו, עו"ד אייל ברקן. צילום: סטודיו לובן
בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים תרים אחר הזדמנויות לרכישת נכסים מניבים בחו"ל. לאחר שמוצו יעדים כמו ארה"ב וברלין, היעד הלוהט הנוכחי הוא רומניה ופורטוגל. שמואל פינקו מיצב את עצמו בשנים האחרונות בשורה הראשונה של ליווי עסקאות נדל"ן במדינות אלו. במשך מספר שנים, למד את שוק הנדל"ן המקומי ברומניה על בוריו, טווה קשרים עם מקומיים והקים שם משרד בלעדי להשקעות נדל"ן. מאז, פונים אליו אנשים פרטיים רבים המעוניינים לרכוש נכס להשקעה בנוסף לחברות בנייה, השואפות להעביר לשם את פעילותן. הפורמט המוצלח הועתק גם לפורטוגל, שבה נוצרו שיתופי פעולה רבים עם מקומיים לצורך רכישת נכסים, לצד מחלקה שמספקת אזרחויות לישראלים רבים המעוניינים להוציא דרכון פורטוגלי.
מה החשיבות של עו"ד מלווה בעסקאות נדל"ן מעבר לים?
"ברכישת נכסים להשקעה בחו"ל, בין אם מדובר באדם פרטי או בקבוצת משקיעים, יש צורך קריטי בעו"ד ישראלי שילווה את התהליך, משום שעו"ד מקומי, בין אם הוא רומני או פורטוגלי, לא יוכל לתת את הביטחון והשקט הנפשי לקונה הישראלי. בפורטוגל או ברומניה החוקים שונים לחלוטין ממה שאנו מכירים כאן בישראל, אפשרויות המימון שונות, אופן רכישת הנכסים, ובכלל, כל העולם הנד"לני כפי שאנו מכירים אותו בישראל, שונה לחלוטין. בנוסף, יש כמובן גם מחסום תרבותי ושפתי, שהוא מהותי מאוד בעניינים חוזיים, וחשיבותו עולה כאשר מדובר בהשקעה כספית משמעותית. המשרד שהקמנו ברומניה כמו גם בפורטוגל, נבנה בעמל רב ולאורך שנים, לאחר שצברנו מספיק ידע ונוצרו קשרים עם מקומיים".
מאיזה שלב רצוי להתייעץ עם עו"ד?
"הכלל הוא לא לעשות עסקת נדל"ן ללא עו"ד. בכל פעם אני נדהם מחדש לגלות שישנם אנשים שרוכשים דירות מקבלן, בעיקר כאלו שנבנו במסגרת התחדשות עירונית, ללא עו"ד שמייצג אותם.
"הרוכשים סומכים על כך שיש עו"ד בצד השני, אבל הבעיה היא שהוא מייצג גם אינטרסים של הצד השני ולא מחויב להם. המון עסקאות נחתמות ללא נוכחות וליווי של עו"ד המייצג את האדם שרוכש דירה, מה גם שעסקת תמ"א היא הרבה יותר מורכבת מעסקת נדל"ן רגילה. יש הרבה אי ודאויות בעולם ההתחדשות העירונית.
"המלצתי היא, שכאשר אדם מעוניין לרכוש דירה בפרויקט, עליו לפנות לפני הכול לעו"ד שייצג אותו ואת האינטרסים שלו. באותה מידה, דיירים שמעוניינים לקדם תהליך תמ"א, צריכים למצוא ראשית עו"ד, בטרם יאתרו את היזם".
כתובת המשרד: אבא הילל 7, רמת גן, בית סילבר, קומה 2
טלפון: 03-6444500
כתובת אימייל: [email protected]
משרד ארבל בראון לנדאו עורכי דין
משרד עורכי דין ארבל בראון לנדאו, הוא משרד בוטיק בעל מוניטין וניסיון מקצועי רב. המשרד הוקם לפני כשמונה שנים, מתוך חברות אמיתית והישגים מקצועיים של עורכי הדין המרכיבים אותו. את החברות הם רואים כערך עליון במשרד, ופועלים על פיו.
משרד ארבל בראון לנדאו, הוא בית ליזמות לכל דבר, ומספק מגוון שירותים מתקדמים וחיוניים עבור יזמי סטארטאפ ויזמים חברתיים (עמותות ומלכ"רים) לצד ליווי משפטי מתאים. בנוסף, המשרד מתמחה בתחום המקרקעין ופועל מזה שנים בעולם הנדל"ן.
עו"ד נתאי בראון, מבעלי המשרד, עוסק בתחום משנת 2006. את לימודי המשפטים סיים בהצלחה במרכז הבין תחומי בהרצליה, ואף למד לתואר נוסף במנהל עסקים. עו"ד בראון הוא אף מגשר, ובקיא בניהול משא ומתן מהפשוטים ועד למורכבים ביותר.
על תחומי עיסוק המשרד הבולטים, אומר עו"ד בראון: "המשרד עוסק ביזמות, ליווי שוטף של חברות וסטארט אפים בכל הקשור להסכמים, מו"מ, השקעות, וכל סיוע לו לקוחותינו זקוקים. ההתמחות שלי היא בעולם הנדל"ן וכן בנושא היזמות החברתית – עמותות וכד' . המשרד מצוי בעולם הנדל"ן על מגוון העסקאות הכרוכות בו, ואני כיום בעיקר מלווה את לקוחותיי בעסקאות פרטיות של מכירה ורכישה, ובהתחדשות עירונית, פועל לייצוג דיירים.
מהי המשמעות בבחירת עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן בעת רכישת דירה?
"רכישת דירה היא עסקה שלאנשים רבים מבוצעת פעם בחיים והיא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שיעשו במהלך חייהם. לכן, יש להבין את התחום היטב ולעומקו, ולשמור על כל הכללים הנכונים כדי להתנהל בצורה חכמה שתניב הצלחה. לשם כך, יש להיוועץ ולהתלוות בעורך דין מומחה בתחום שצבר ידע וניסיון משמעותיים".
אילו כללים, לדוגמה?
"עורך הדין צריך למשל, לשלוט בכל הנושא של אחוזי מימון (משכנתא/הון עצמי), ועליו לוודא שהלקוח שלו יכול לעמוד בעסקה. עסקאות נדל"ן הן עסקאות מורכבות וצריך להיות יצירתיים, כשלכל עסקה יש את המרכיבים שלה. צריך להבין את כל נושא המיסוי – במכירה ורכישה של נדל"ן יש הרבה מסים שצריך לשלם, וכשאנשים נכנסים לעניין, הום לא תמיד מודעים לכך שישנן עלויות נוספות. עורך דין מומחה בתחום, יודע להפחית את המס למינימום האפשרי, כשהוא מנהל כל מקרה לגופו. יש פטורים, הנחות וחישובים מופחתים שמומלץ וחשוב לקחת אותם בחשבון, ישנם קיזוזים שונים, ותפקידו של עורך הדין המלווה את העסקה הוא לדאוג להביא התוצאות המשתלמות והטובות ביותר ללקוחותיו. ישנן עסקאות מורכבות יותר, כגון עסקה בנסח המוגדר כ"מושע", כלומר כשלא רשום בטאבו שהבית משותף והכל רשום על בסיס הסכם בלבד. צריך להסביר את הבעלות, אם יש זכות חכירה, זכות חוזית. גם אלו שמוכרים לא תמיד יודעים את כל זה. תפקיד העורך דין הוא לוודא את כל הדברים הללו עבור הלקוח".
מהו היתרון שאתה מספק ללקוחותיך?
"הדגש שלנו במשרד ושלי בפרט, הוא על הקשר האישי עם הלקוח, מתן ביטחון והתאמת הפתרונות לצרכים הייחודיים שלו. מעבר לידע והמקצועיות שאני מספק, יש את הנושא של היחס החם והתומך, ואני ממשיך ללוות את לקוחותיי לכל אורך הדרך, לשמור איתם על קשר גם לאחר ביצוע העסקה ולוודא שהם מרוצים. לקוחות מגיעים אליי בעיקר בעקבות המלצות של לקוחות מרוצים או מעורכי דין אחרים שסומכים עליי ומעבירים אלי לקוחות בתחום הנדל"ן. בעסקאות המסובכות יותר הם מפנים אליי".
מהו ה'אני מאמין' של המשרד?
"אנחנו רואים עצמנו כמשרד שכל אחד מלקוחותיו מרגיש שמישהו שומר עליו ויש לו אוזן קשבת. אנו מתאימים את המסגרת המשפטית והפתרונות המקצועיים לצרכיו של כל לקוח. אנחנו אוהבים לספק את השירות הטוב ביותר לאנשים הטובים ביותר".
כתובת המשרד: רחוב שלם 3, רמת גן.
טלפון: 03-6122123
עו"ד נתאי בראון. צילום: נטלי מיטל
משרד עורכי דין רייסמן-גור
במשרד פועלים יחד 16 עורכי דין, 5 מתמחים ובנוסף אנשי צוות מקצועיים ביניהם: יועצים, אדריכלית, ומנהלת משרד. כולם מומחים בתחום ההתחדשות העירונית ותכנון ובניה, ומייצגים הן דיירים והן יזמים.
על המומחיות הייחודית והיתרונות שמשרד עורכי דין רייסמן-גור מספק ללקוחותיו, אומר עו"ד מורן גור: "הערך המוסף בא לידי ביטוי בהתמחות ספציפית מזה שנים רבות. הניסיון, דרך החשיבה והוותק המקצועי שצברנו, מאפשרים לנו את יכולת צפיית הסיכונים ומתן ביטוי לכך, בכל זמן נתון. החל מאופן הבקשה להיתר, עבודה מול מוסדות התכנון ובתי המשפט וכלה במישור הקנייני, סוגיות חוזיות סבוכות, עבודה שוטפת מול דיירים, יזמים, מפקחים, שמאים, אדריכלים וכמובן מוסד מיסוי מקרקעין והבתים המשותפים."
מהם האתגרים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל?
"מדובר בתחום דינמי המשתנה חדשות לבקרים, הן במישור החקיקה, תקדימים בוועדות ערר ובתי המשפט, סוגיות קנייניות סבוכות ועוד. כל אלו דורשים מהמייצג יכולת אנליטית רוחבית חסרת פשרות לייצג נאמנה את לקוחותיו ולתת את המענה המשפטי הטוב ביותר בכל זמן נתון".
מהן דרישות המקצוע בתחום זה?
"הרגולציה, ופרשנויות מוסדות התכנון ובתי המשפט את התחום תדרוש בעתיד יותר ויותר בקיאות בתחומי קצה הנוגעים להתחדשות עירונית, דוגמת תכנון ובניה, מיסוי, סוגיות בהיטלי השבחה, ניתוח תכניות ברמה גבוהה – ויחד ליצור קונסטלציה שמחברת את הפאזל במסגרת הליווי האידיאלי".
כיצד אתם צולחים את האתגרים?
"הביקוש לתחום גבוה מאד, אם בעבר מועמדים להתמחות בפקולטות רצו להיות "פלילסטים" – היום המגמה השתנתה והרבה מתמחים ומועמדים רוצים להתמחות בתכנון והתחדשות עירונית כאפיק עבודה שנחשב דינמי המשלב גם חשיבה עסקית, בהתאמה כחלק מדרישות המארג האנושי – רף הכניסה למשרד גבוה מאד. עורכי הדין איכותיים ועוברים השתלמויות באופן תדיר ושבועי. שיטת העבודה ייחודית ומכשירה כל אחד מעובדי המשרד להתמודד עם כל אתגר הנקרא לדרכו. יחד, בסיעור מוחות וניתוח כל מקרה לגופו אנו צולחים כל דרך חתחתים.
כמו-כן אנו מאמינים בשילוב אנשי מקצוע נוספים IN HOUSE אותם צירפנו לשורותינו, החל מעו"ד בעלי הסמכה בשמאות מקרקעין, בעלי תואר באדריכלות ותכנון. ההשקעה בעובדים הינה השקעה ביסודות המשרד הצומח וגדל כל שנה, הן מבחינת כוח האדם והן מבחינה מקצועית.
יחסי האנוש מול הלקוח והיות המשרד בית לכל אדם בין אם הוא יזם גדול או דייר בין דיירים, מוכיחים עצמם כל פעם מחדש, רק כך ניתן לצלוח אתגרים, בשיתוף פעולה מלא, בשקיפות, ומקצועיות".
מהו חזון המשרד לשנים הבאות?
"החזון שלנו לשמר את היחס האישי והייחודיות בשיטת העבודה וזאת למרות הצמיחה בכוח האדם והגדילה כפירמה. חשוב לעשות הכל בענווה, בחכמה ולא לאבד את הקסם ממנו המשרד צמח עד לשלב זה. בנוסף אני מאחל שנמשיך ונייצג נאמנה לקוחות רבים ומגוונים, תוך זמינות לכל פניה (24/7), ופתרון בעיות שצצות באופן טבעי ביצירתיות וחשיבה מחוץ לקופסא. בכך להביא להגשמת פרויקטים תוך הותרת פלונטרים בירוקרטיים, תכנוניים, גישורים בין דיירים וסרבנים וכיוצ"ב.
מה חשוב לזכור?
חשוב תמיד לזכור שגם אם אתה בין המובילים והבולטים בתחום, תמיד לשאוף להתפתח במישור המקצועי והאישי, להמשיך ולהוביל את החדשנות והפתרונות שאף אחד לא חשב עליהם, לחצות גבולות ולהציב סטנדרטים למקצוע ללא פשרות תוך שליטה בכל הנושאים הנוגעים בהתחדשות עירונית, החל מהמישור התכנוני, קנייני, סוגיות במיסוי והיטלי השבחה, עניינים מקומיים וכל סגמנט בר נגיעה לתחום".
כתובת המשרד: מגדל גיבור ספורט קומה 19 מנחם בגין 7 רמת-גן, ישראל
טלפון: 03-5555055
עורכי הדין רייסמן וגור
לפרטים נוספים בנושאים שאולי יעניינו אותך:
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
