ההפקדה להתנגדויות של המקטע האחרון (הצפוני) של קו M1, העלתה לכותרות השבוע את עניין הנכסים הרבים שייהרסו לטובת פרויקט המטרו. M1 אינו עובר אמנם בפתח תקוה, אבל לטובת קו M2 של המטרו ייהרסו מבנים ברחוב ארלוזורוב 2 וברחוב ארלוזורוב 14. בארלוזורוב 2 מדובר על עסק מסחרי קטן לממכר אוכל ובארלוזורוב 14 בית פרטי, צמוד קרקע.
עורך דין רון נבון, ממשרד עורכי הדין ענת בירן, אשר מייצג את הדיירים בארלוזורוב 14, מסביר: "מדובר בבית פרטי, שהוא צמוד קרקע ששייך לשלושה בעלים, שירשו את הנכס לאחרונה. מדובר בבניין היחיד שנשאר שם באזור ובמיקום שלו אמור לקום מבנה כניסה ויציאה לתחנת ארלוזורוב. אנחנו מגישים בימים אלה התנגדות בשם הבעלים, כשהמועד האחרון להגשת התנגדות הוא ה-6.12. בשלב הזה מתוכננת הפקעה של הנכס ואנחנו מבקשים להסיט את הכניסה של המטרו למקום אחר או לחלופין שיאפשרו להם להקים במקום בעתיד פרויקט משותף".
קיראו גם:
עלייה של עשרות אחוזים בערך הנדל"ן: היכן בפתח תקוה תורגש השפעת המטרו
תושבים מנווה עוז גילו שהמטרו יעבור מתחת לבתיהם. חוששים שחייהם יהפכו לסיוט
בנוסף מציין עו"ד נבון שבשכונת כפר גנים א', ברחוב בן גוריון, מפקיעים מחסן של אחד התושבים עבור אחת הכניסות לתחנה וכן מתוכננת הפקעה זמנית של פארק שהוקם לאחרונה ברחוב בן גוריון (בסמוך למספר 23) וזאת לטובת אתר עבודות, בשטח של כ-16 דונם. "כחלק מההתנגדות של התושבים אותם אנחנו מייצגים שמבקשים להזיז את התחנה למיקום אחר, אנחנו מבקשים להסיט גם את מתחם העבודות ובמידה והפארק ייהרס, לדאוג לשיקומו בסיום".
# # #
בפתח תקוה אמורים לעבור שני קווים: האחד הוא קו M2, באורך של כ-26 ק"מ, קו ממזרח למערב שיספק שירות מפתח תקווה, דרך רמת גן ועד תל אביב וחולון. הקו יתחיל מאזור התעשייה סגולה, יעבור דרך שכונת כפר גנים ורחוב בן גוריון, גבעת שמואל ויסתיים בבית החולים וולפסון בחולון. הקו השני הוא קו M3, קו באורך כ-39 ק"מ, שמתחיל בקוממיות בחולון, מתפצל לנתב"ג וממשיך לכיוון אור יהודה, קריית אונו, חותך את כפר גנים, שכונת נווה עוז ורחוב העצמאות, עוצר בבית החולים בילינסון, באצטדיון המושבה ומשם ממשיך לכיוון הרצליה.
מפת התחנות בפתח תקוה. מתוך האתר של נת"ע (הקו הוורוד הוא מסלול M3 והקו התכלת הוא מסלול M2)
עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה ונדל"ן, מדגיש כי גם מבנה שכעת לא מסומן להריסה בתוכנית, ונמצא בתחום הכחול (מה שמסומן כשטח התוכנית) קיימת סכנה שייהרס בהמשך. הוא מעריך שהתביעות לפיצויים של בעלי הנכסים יעמדו על מיליארדי שקלים. "תוכניות המטרו הנוכחיות מצויות בשלב מתקדם, כשבמקביל החלו לקדם, צעד אחד מאחור, את תמ"א 70, שמטרתה העצמת זכויות סביב מתחמי התחנות ומעל מתחמי הדיפו (איזורי התפעול)", אומר עו"ד שוב למלאבס, "כבר היום, מדובר בעשרות בניינים בכל הערים בגוש דן ובשרון שמיועדים להריסה לשם הקמת המטרו. חשוב להדגיש, כי גם בניינים שכעת אינם מסומנים להריסה בתוכנית, אך מצויים בתחום התכנית, ובעיקר בשטח התחנות, עלולים בהמשך הדרך, בשלב הרישוי וההקמה של המטרו, להיות מיועדים להריסה, כך שתוכניות אלו מביאות עימן חוסר וודאות גדול המלווה בפגיעה משמעותית בבעלי הזכויות. בין היתר, בעלים שהנכס שלו בתחום התוכנית לא יודע אם יוכל למכור את הזכויות שלו וסביר להניח ששוק הנדל"ן יפגע, כמו גם תוכניות התחדשות עירונית/היתרים לתמ"א שחלקן הוקפאו מיידית לאור תוכניות המטרו ובשל הגבלות שנקבעו כחלק מתמ"א 70. כל בלבול וכותרות יומיות בעיתון יוצרים אי ודאות גמורה בשוק שגם כך אין בו יותר מדי וודאות – תהיה תמ"א 38 או לא, מה יקרה בעקבות הקורונה, איך ישפיעו הרכבות הקלות, וכעת – מחיר המטרו לשנים הבאות".
עו"ד צבי שוב. צילום: ליאת מנדל
עו"ד שוב אומר גם כי "לפי התוכניות שהופקדו יש ודאות רק לגבי חלק מהמבנים שייהרסו לטובת תוואי הרכבת. למעשה, כל בניין שנמצא בגבולות התוכנית, בין אם בשטח התחנות או בשטח המנהרה, יש לחברת נת"ע את הזכות להחליט על הריסתו בכל שלב. עם זאת, אפשר לצפות שבמקומות שבהם רצועת המטרו עוברת 30-20 מטר מתחת לפני הקרקע הסיכוי להריסות יהיה נמוך יותר, ואילו בצמוד ובסביבת תחנות המטרו החשיפה להריסה גבוהה בהרבה. חלק ניכר מהגמישות שנת"ע השאירה לעצמה קשור למיקומן הסופי של נקודות היציאה והכניסה לתחנות, שיכריעו היכן יידרשו הריסות בסביבת התחנה. סביר להניח שרק בסמוך לביצוע העבודות נוכל לדעת בוודאות אילו בניינים יופקעו וייהרסו.
"חשוב לשים לב כי ייתכן וקרקע בתוכנית מסומנת להפקעה, מלאה או חלקית, אך בעלי הקרקע לא יידעו זאת. זאת בין היתר מכיוון שלא קיימת בחוק חובת מתן הודעה אישית על תכניות פוגעות, ולכן יכול לקרות מצב בו בעל קרקע יקדם תכנית לבנייה או יגיש בקשה להיתר במקרקעיו ויגלה תוך כדי שתוכנית המטרו מייעדת את הקרקע או את תת הקרקע ואין לו יכולת לקדם את תכנון הקרקע. יש לציין כי לאחר אישור התוכניות על ידי הממשלה, ומתן תוקף, בעלי הקרקעות הנפגעים, שבתחום התוכנית או גובלים בה, יוכלו להגיש תביעת פיצויי ירידת ערך הנכסים, בגין אישור תכניות המטרו הפוגעות, זאת בתוך שלוש שנים ממועד אישור התוכנית. לאחר מכן, תתבצע ההפקעה בפועל כאשר הרשות לוקחת פיזית את הקרקע או את תת הקרקע לפי העניין.
"ככלל, המועד להגשת תביעת פיצויי הפקעה הוא שבע שנים ממועד תפיסת החזקה. ואולם, במקרים רבים, הידיעה על דבר ההפקעה תגיע רק בשלב של ביצוע ההפקעה, לאחר אישור התוכניות, כאשר שלב זה יהיה מאוחר מדי, מאחר שהשווי שיחושב לבעל הקרקע הוא השווי לאחר שינוי הייעוד, שווי של ייעוד ציבורי (מטרו), כאשר שווי זה הינו נמוך משמעותית מהשווי לפני אישורה של התוכנית הפוגעת (למשל מגורים). בשלב זה, ואם כבר חלפו שלוש שנים מעת אישור תוכנית המטרו, כשמעוניינים להגיש תביעת ירידת ערך, לרוב נתקלים בטענת התיישנות, וזאת למרות שבעל הקרקע לא היה מודע בזמן אמת לתוכנית ששינתה את ייעוד הקרקע".
ידוע כבר מה יהיה הנוהל לגבי הפיצוי?
"עדיין לא יודעים מה הנוהל לגבי הפיצוי, עדיין הכל מאוד מעורפל והדברים יתבהרו בהמשך".
הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
